Thailand Erfahrungen beim Hauskauf/Umbau,Leben in Thailand

[thomas.txl]

Der ein oder andere Member hier wird sich sicherlich überlegen, irgendwann ein Haus in Thailand zu erwerben, sei es für die bessere Hälfte oder auch für den eigenen Urlaub bzw. Ruhestand oder hat es schon getan.

Stehe zur Zeit vor der gleichen Frage und bin am überlegen.
Folgende Ausgangssituation und ein paar meiner Gedanken dazu:

Ich habe das Angebot, ein Haus bauen zulassen nahe Pattaya. 160 qm Wohnfläche (inkl. Terrasse/Garage), mit 6x3 Meter Pool in einem kleinen "Village" mit insgesamt max. 14 Häusern.

Musterhaus habe ich während der Bauphase und nach Fertigstellung besichtigt, ich kenne den Bauherren, der sehr penibel die Bauarbeiten täglich überwacht. Mit dem Bauteam arbeitet er seit einigen Jahren zusammen.
Das Grundstück ist ca. 400 qm, reicht für mich aus, Gesamtpreis 3,5 Mio Bath.

Meine persönliche Situation sieht so aus, das ich noch einige Jahre arbeiten will/muss und nur 3 Mal im Jahr für jeweils 1 Monat dort bin (März/Juli/November).

Ich weiß natürlich, das es hunderte Häuser auf dem Markt gibt, allerdings ist dort das Preis/Leistungsverhältnis sehr gut, m.E.:
Europäischer Schnitt des Hauses, bisher für mich gute Mitbewohner, Lage Hua Yai und es ist auch nicht möglich, irgendein Condo oder Hochhaus dort in unmittelbarer Nähe zu bauen.
Dem Bauherren gehört das Grundstück neben "meinem".
Tiefbrunnen, Glasfaser liegt, Anlage wurde erhöht gebaut, wenn dann nur kleines Flutrisiko.

Eigentlich möchte ich das Haus kaufen, allerdings bin ich mir unsicher, ob es nicht zu früh ist (5-7 Jahre vor Dauernutzung).

Garten und Poolservice ist angeboten für die Zeit meiner Abwesenheit, aber so ein Haus will ja gepflegt werden.

Angesichts steigender Preise für Grund-und Boden, Baumaterial und Personalkosten frage ich mich, ob ich nicht trotzdem kaufen sollte!?

Letztendlich entscheide ich alleine für mich selbst, wäre aber an Meinungen erfahrener Member interessiert!

Gruß

Thomas

 

[Tigerwoods]

Zwischen den Zeilen kann man lesen, dass Du dich eigentlich schon dafür entschieden hast.
Angesichts des Baubooms in und um Pattaya herum würde ich es zu diesem Zeitpunkt nicht machen.
Auch wenn in Thailand die Uhren anders gehen, kann sich Pattaya nicht den Gesetzen der Marktwirtschaft entziehen
und es wird zwangsläufig zu einer Preiskorrektur kommen. Ein weiterer Punkt ist die, von Dir genannte Zeitspanne von 5-7 Jahren.....
Auch bei guten Instandhaltung und Pflege wird sich der Zustand sicherlich nicht verbessern und Du musst die Kosten tragen.

 

[thalueng]

Ja Thomas, Huay Yai kenne ich habe dort mal für 9 Monate gewohnt,
das ist eine Ecke die im kommen ist, also von der Lage her schon ok.
Was Dein komplett Preis Grundstück mit Haus angeht solltest Du
machen, denn das Angebot ist unschlagbar, ich kenne die Preise
in Chonburi, da werden alleine für Grundstücke Horrorpreise
aufgerufen und auch bezahlt.
Gruß Günter

 

[cyberbeno4]

wäre mir aufgrund der politischen lage ( was kommt nach dem tag x ) zu unsicher, plus wie allgemein bekannt ist, können ausländer in thailand kein haus kaufen mit dem entsprechendem land kaufen.

das land auf 30 jahre pachten mit einer option auf weitere 30 jahre, das haus darauf bauen, sollte die bessere variante sein.
da thailand jetzt verstärkt auf die chinesischen touris setzt, von denen wohl wenig nachfrage auf dem immobilienmarkt kommen wird, sehe ich die preisentwicklung ähnlich wie tw.

in den 5-7 jahren bis zur dauernutzung wird sich sich der ein ( oder die )oder andere aus der familie deiner lebenspartnerin finden, der/die in der zwischenzeit auf dein haus aufpassen und es in dem entsprechenden zustand halten, so dass keine weiteren wertverluste aus dieser richtung zu erwarten sind. ( gilt nur für den letzten absatz ).
fazit, nur wenn dir ein möglicher verlust nicht weh tut, schlag zu.

 

[sam-sung]

Warum kaufen?
Wenn du mietest für im Schnitt sagen wir mal 15000 bis 20000 bath im Monat. Kannst du von dem Geld 15 bis 20 Jahre dort wohnen und gehst keinerlei Risiko ein.
Gruß sam-sung

 

[Gast_6]

Ich wäre da aufgrund der politischen Lage und derer, die noch kommen wird, auch etwas zurückhaltend. Ich denke auch nicht dass es auch nur in irgendeiner Weise absehbar ist, was in 5 Jahren dort drüben los ist.
Klar kann dir passieren, dass dir die Preise davonlaufen, aber auch das denke ich nicht. Eher sogar, dass da eine Korrektur nach unten erfolgen wird.
Aber ich mag nicht schuld sein, wenns anders kommt

Was du allerdings schon bedenken solltest, wie das Haus in 5 Jahren ausschauen wird, wenn du nicht täglich vor Ort bist. Wenn ich mir da so ein paar Neubauten anschaue, die schon mit Fertigstellung abgeranzt sind, wäre mir das Risiko zu hoch. Da mögen zwar sicherlich auch klimatische Verhältnisse eine Rolle spielen, aber auch ein etwaiger Aufpasser wird sich nicht so penibel darum kümmern, wie du das wolltest und selbst wohl auch machen würdest.

Nicht zu verachten finde ich allerdings auch den Sam-sungschen Gedanken. Also zumindest in Thailand. Hier möchte ich mein Eigentum auch nicht missen, aber da drüben scheint mir der Mietgedanke fast der Richtigere zu sein. Wobei es allerdings mit Sicherheit kein vernünftiges Haus für 20k Baatz geben wird.

 

[woli10]

Wenn du mietest für im Schnitt sagen wir mal 15000 bis 20000 bath im Monat. Kannst du von dem Geld 15 bis 20 Jahre dort wohnen und gehst keinerlei Risiko ein.

de Rechnung geht vermutlich ned auf, fuer 15.000 a neues Haus mit Pool und 160m2 bei einem Standart wie wir Ihn vom Thomas kennen, kann i ma ned vorstellen und in 10 Jahren auch sicha ned.
Ich hab in Jomtien 26.000 Bezahlt fuer 80m2 und Pool und Garten inc. Gaertner, jedoch 12 Monate im Voraus.

Geh davon aus, dass Pattaya und Umgebung die Cote dAzure oder Miami Beach Asiens wird, hab noch nie ghoert, dass dort die Preise langfristig gefallen waehren und schon gar nicht in Beach naehe.
Es leben 4.5 Milliarden Menschen in Asien die immer reicher werden, ich denke in 10-20 Jahren wird sich ein Mitteleuropaeischer Normalo keinen Urlaub mehr in Pattaya, so wie wir es jetzt kennen, mehr leisten koennen.

Wo genau is des Objekt? Denke die Lage is des wichtigste, Strassen, Wie sicher is es? A Gettho wie der Huegel in der Zukunft?

 

[thomas.txl]

Danke euch schon mal für die ersten Meinungen.

@cyberbeno4 ,

Das Haus wird auf Thai Name gekauft, alles andere ist mir zu stressig im Gedankengang... und in der Durchführung. Familie kann gerne zu Besuch kommen,auch alleine!

Für den evtl. Hauskauf wird ein Condo meiner besseren Hälfte verkauft, mein finanzieller Einsatz hält sich in Grenzen.

Eins unserer Condos wird ja auch nur ein paar Mal genutzt im Jahr, aber ein Haus ist da eben eine andere Nummer.

Kenne mich da mit Haltbarkeit der Materialien nicht aus, aber 20 Jahre wirds doch wohl halten....?!

@Tigerwoods ,

Als ob du mich kennst..., ja, eigentlich möchte ich es haben.

Preiskorrektur? Mag sein, aber im Vergleich mit vielen anderen Häusern ist es noch günstig, ist halt so wie mit Autos oder Handys, auch immer ein gewisser Wertverlust zu kalkulieren.

Im Übrigen werden die reinen Kosten für Material und Personal steigen,denke ich...

@thalueng ,

Ja, gefällt mir auch gut dort, und Jahr für Jahr mehr ziehe ich die relativ ruhige Lage dem Sündenpfuhl vor.
Bis Pattaya ist es ja im Bedarfsfall nicht so weit.

Ist eben auch eine phsychologische Sache:

Contra:

Kohle vom Konto weg, dafür Haus 9000 km entfernt.
Hält alles dicht?
Wertverlust? Verschmerzbar..
Liegt der Einbrecher schon auf der Lauer?


Pro:

Ruhiges plätschern im eigenen Pool, uneinsehbar, Sonnenuntergang mit Glässchen Rotwein auf der Terrasse....
Platz genug für's kochen
Einrichten macht Spass
Ruhesitz Thailand könnte dann abgehakt werden, im Bedarfsfall verkaufen.
Weitere Absicherung bessere Hälfte in Th.
Neubau, kann vieles nach eigenen Wünschen machen lassen

Merke gerade, das so ein Kauf wohl eher auf der emmotionalen Ebene entschieden wird.

Reparaturarbeiten sind noch bezahlbar, aber wie sieht es in ein paar Jahren aus?
Wenn ich so @kalle11 oder Berichte anderer Member lese, stelle ich doch schon eine relativ starke Erhöhung der Preise innerhalb weniger Jahre fest.

Neben dem eigentlichen Kaufpreis muss das Ganze ja noch eingerichtet werden, insgesamt doch deutlich höhere Kosten als der Kauf meiner Condos.
Und ich muss dafür auch arbeiten, überlege nir das Ganze deshalb schon etwas genauer....

Andererseits, fürs Essen und trinken hier wird es immer reichen...

 

[thomas.txl]

Warum kaufen?
Wenn du mietest für im Schnitt sagen wir mal 15000 bis 20000 bath im Monat. Kannst du von dem Geld 15 bis 20 Jahre dort wohnen und gehst keinerlei Risiko ein.
Gruß sam-sung

Hast theoretisch Recht,

kann aber im Haus nicht das verändern bzw. bauen, was ich will, um mich wohl zu fühlen.

Wenn ich das Haus kaufe, kann ich in den nächsten 15-20 Jahre auch die gesparte Miete ( abzuglich Maintenance und evtl. Reparaturen) ansparen und hätte so wieder einen Großteil drin.

Ich bekomme in Deutschland wenig Zinsen, Inflation eingerechnet sind es sogar Miese.

Im Pflegefall (Eltern) oder ich selbst wird der Mamon angegriffen...

Gibt schon ein paar gute Gründe, sein Bares in Betongold zu investieren...

 

[thomas.txl]

Was du allerdings schon bedenken solltest, wie das Haus in 5 Jahren ausschauen wird, wenn du nicht täglich vor Ort bist. Wenn ich mir da so ein paar Neubauten anschaue, die schon mit Fertigstellung abgeranzt sind, wäre mir das Risiko zu hoch. Da mögen zwar sicherlich auch klimatische Verhältnisse eine Rolle spielen, aber auch ein etwaiger Aufpasser wird sich nicht so penibel darum kümmern, wie du das wolltest und selbst wohl auch machen würdest.
Wobei es allerdings mit Sicherheit kein vernünftiges Haus für 20k Baatz geben wird.

Ja, @bbs72

Das ist eigentlich mein Hauptpunkt und da bin ich mir eben nicht sicher über den Kosten/Nutzenfaktor!

Aber, morgens nackig in den Pool hat eben auch was

 

[thomas.txl]

Wo genau is des Objekt? Denke die Lage is des wichtigste, Strassen, Wie sicher is es? A Gettho wie der Huegel in der Zukunft?

@woli10 ,

Liegt mitten in Huay Yai, ca 20 Minuten weg von Pattaya.

Fährst die Suk Richtung Bang Saray, nach dem Floating Markt links rein, nach ca. 7 km beginnt das Dorf.
Viele Villen dort, gepflegte Grundstücke, hat mit einem gewachsenen Thaidorf nicht soviel zu tun.Keine Hochhäuser.
Strassen sind gut ausgebaut, Nachbarschaft gut. Viele besser verdienenden Thais haben dort gebaut, gibt aber auch viele Europäer.

Natürlich nicht so eine Infrastruktur wie Pattaya, aber die Entfernungen sind kein Problem.

Dort hätte ich weniger Angst vor Einbruch wie in Pattaya.
Die kennen sich dort, viele Hunde, gibt bessere Gegenden für Einbrecher.

 

[joge71]

In 5-7. Jahren kann viel geschehen und ob die Belüftung des neuen Hauses während deiner Abwesenheit und zur Erhaltung des Gebäudes von den Thailändischen Mitbürgern genauso vollzogen wird wie von einem Europäer bezweifle ich stark!

Und in den 5-7.Jahren kann sich die Europäische Bauweise und Ausstattung sehr verändern so dass es Dir in 5-7.Jahren nicht mehr gefällt.
Was machst dann mit einem veraltendem und vermottendem Haus ?

 

[DeeKa]

Der Thai-Immobilienmarkt ist in meinen Augen - und mit ihm der Bausektor mit Material und Arbeitskosten - merklich überhitzt.
Man erinnere sich an die US Immobilienblase die dann auch Spanien mit nach unten gezogen hat, weil es dort nur auf die Spekulation ständig wachsender Werte finanziert wurde und nicht aus dem Haben.
In und um Pattaya fehlen jetzt schon die Russen als Käufer und es wird noch weitere Nationen, wenn auch weniger stark treffen.
In Folge werden die Preise in den kommenden 5 Jahren nach meiner Ansicht merklich nach unten korrigieren und damit vermutlich auch der Preisboom im Restthailand eingedämmt, wo Farmland zu Preisen verkauft wird, dass deutlich ertragsstärkeres Land in Deutschland grade mal erzielt...

Dee

 

[cyberbeno4]

was die entwicklung der kosten auf dem arbeitsmarkt angeht, sollte man ASEAN nicht so ganz ausser acht lassen......

 

[whynotinmuc]

Habe auch selbst gebaut, weil ich meine Wünsche erfüllt sehen wollte und nicht die irgendeines Architekten. Bin aber auch noch ca. einem Jahr selbst eingezogen mit blauem Buch für das Haus (Blaues Buch geht nicht sagen viele, bei mir gings, ohne Teegeld). Die 5-7 Jahre geben mir aber zu bedenken. Waren jetzt gerade 5 Wochen in Deutschland und das Gras steht bis 2,5 Meter und nur als Beispiel, die Batterie in der Taschenlampe ist eingerostet wegen der hhohen Luftfeuchtigkeit in den letzten Wochen in und um Rayong.
Wenn Du wirklich jemanden hast, der Dir eine Top Pflege garantiert, dann sage ich kaufen. Die ganzen Preisorakel kannst Du vergessen, Dein Preis ist absolut Top, ein guter Pool liegt schon in der Preisklasse von 600 Kilo bis 1 Mio. Auch die Poolpflege unbedingt beachten, nicht das Du nachher in der Algenbrühe nackt baden musst.

 

[whynotinmuc]

[doublepost=1445272288][/doublepost]

 

[kalle11]

Was die Kostenentwicklung oder die Grundstückpreise angeht halt ich mich einfach mal raus. Ist einfach alles Spekulation. Ja, es kann alles immer teurer werden, es kann die ganze Blase aber auch platzen.

Wir haben unser Haus im Isaan 2011, also noch vor Erhöhung der Mindestlöhne auf 300 Baht gebaut. Das Haus der Schwiegereltern 2003. So gewaltig sah ich die Preiserhöhung beim Material bis dahin gar nicht.

Wenn du in Pattaya mit D-Qualität baust ist das alles vor allem von den Lohnkosten viel unkalkulierbarer.

Ich kann dir nur ein Beispiel von uns nennen. Unser Haus ist Thai-Style gebaut ohne Aircon aber mit ständiger guter Belüftung. Jedes Jahr zur Regenzeit setzt am Kleiderschrank usw. leicht Schimmel an. Soviel zu dem Thema wenn ein Haus nur zeitweise bewohnt ist. Nur mal danach schauen reicht nicht.

Was mir im Moment am wichtigsten bei einer Perspektive von 5 - 7 Jahren wär das ist die politische und gesellschaftliche Entwicklung des Landes. Ich könnte mir vorstellen, dass man in 5 Jahren vielleicht etwas klarer sieht. Ich erwarte leider für das ständige Wohnen dort für Farangs eine sehr negative Entwiklung.

Thomas, ich sags mal einfach so frei raus ohne jeden Neid oder Hintergedanken. Du bist keine ganz arme Sau. Selbst wenn du durch steigende Preise in ein paar Jahren etwas mehr ausgeben mußt. Ich denke das ist in deinem Fall eher zu verkraften, als wenn ein fertiges Haus über die Zeit Schaden erleidet oder du dann aus politischen Gründen sagst: "Ach nä, jetzt ist es aber gar nicht mehr so verlockend, fest in Thailand zu wohnen."

 

[Sunny996]

thomas.txl, diese Entscheidung kann dir niemand abnehmen.Wenn ich auf das Geschwätz der ganzen Pessimisten gehört hätte, die vor 10 Jahren schon meinten, das die Immobilienblase bald platzen würde, hätte ich heute meine Häuser nicht.
Genauso ist das Blödsinn, das die Bausubstanz leidet, und du das Haus später wieder neu renovieren musst, wenn es mehrerer Jahre nicht bewohnt wird, oder länger bewohnt wird, kommt immer auf die Substanz an.

Das eine Haus, mit Pool und Garten, hätte ich während meiner Abwesenheit von 9 Monaten im Jahr vermieten können, und das 4 Jahre lang. Wollte ich aber nicht, ich mag es halt nicht wenn einer in meine Matratzen pupst.
Diese Mieteinnahmen auf 4 Jahre hätte natürlich auch den ursprünglichen Kaufpreis gedrückt.
Du musst natürlich jemanden haben, der deinen Garten und den Pool in Ordnung hält.
Kosten dafür beliefen sich dafür auf 3500 Bath im Monat, plus Überweisungskosten, zuzüglich Strom, und natürlich eine Einbruchs, Vandalismus und Feuerversicherung.
Das ich absolut nicht beabsichtige, das Haus wieder zu verkaufen, interessiert mich auch nicht die Immobilienblase.
Wenn ich jetzt das ganze als reines Investment betrachte, habe ich eine Wertsteigerung von ca. 60 % . Da unter anderem die Häuser dort kräftig zugelegt haben.
Da ich aber nicht beabsichtige,! das Haus zu verkaufen, denn ich liebe es alleine bei mir abends am Pool zu sitzen und meine Ruhe zu genießen, ohne mir irgendein Steintisch oder anderes Geschwätz antun zu müssen, könnte selbst die Immobilienblase, wie seit 10 Jahren befürchtet platzen.
Hätte ich kein Problem damit.

Selbst ein weiteres Haus, was rein als Investment dient, hat eine Wertsteigerung von ca. 30%. Hinzu kommen die Mieteinnahmen, der letzten Jahre. Ist gerade wieder ein Mietvertrag von einem Jahr unterschrieben worden. Die Instandhaltungskosten, waren nicht der Rede wert. Das ab und an mal was kaputt geht, ist normal, aber wie gesagt, nicht dramatisch.

Aber die Entscheidung musst du selber treffen.

Ich würde wieder genauso wieder handeln.

 

[neitmoj]

@thomas.txl , ganz klar, deine (eure) Entscheidung.
Aus dem Bauchgefühl genannte Argumente Dritter helfen dir nicht unbedingt weiter, da es euer Geld, euer Risiko ist.

Mir persönlich wäre eine Vorlaufzeit von 5 - 7 Jahren entschieden zu hoch.
Während dieser Jahre habt ihr laufende Kosten, die durch die 3 x 1 Monat Aufenthalt nicht durch den Komfort-Faktor wettgemacht werden können, insbesondere nicht, da ihr während eurer Urlaub vermutlich jedesmal einiges am Haus tun müßtet.

Das der Projektbetreiber selbst (s)ein Haus in dem Mu Ban baut, würde ich nicht in die Entscheidung einfließen lassen. Der kann sein Haus jederzeit wieder verkaufen, und beim nächsten Projekt wieder, als verkaufsfördernde Maßnahme, dort sein nächstes Haus bauen.

Bei nur 14 Häusern in der Anlage dürften die Nebenkosten ziemlich hoch sein, sofern Security vorhanden. Ohne Security, wäre mir das Risiko überfallen zu werden, entschieden zu hoch. Vor Einbruch kann bei so einer Anlage die Security eh nur symbolischen Schutz bieten.

Einnahmen durch Zwischenvermietung kann ich mir bei der Lage kaum Vorstellen, da es nur für Langzeitmieter mit PKW interessant wäre.

Mit dem Stadtteil Huai Yai verbinde ich gedanklich insbesondere monatelang anhaltende Regenzeiten. Das lässt sich allerdings nicht so pauschalisieren. An einigen Berghängen regnet es mehr, an anderen weniger.