Naja...die Ausführungen sind zweifellos informativ und enthalten zahlreiche wertvolle Hinweise. Allerdings fällt auf, dass an mehreren Stellen die für das juristische Verständnis fundamentale Trennung von
Eigentum und
Besitz unscharf oder gänzlich verfehlt wird.
So wird etwa wiederholt von einer „Besitzurkunde“ gesprochen. Dies ist begrifflich falsch und irreführend. Ein
Chanote (โฉนดที่ดิน) stellt nach thailändischem Recht – wie im deutschen Verständnis – eine
Eigentumsurkunde dar. Besitzrechte können lediglich faktische Herrschaftsverhältnisse dokumentieren, sie begründen jedoch kein Eigentum im Rechtssinne. Wer hier von einer „Besitzurkunde“ spricht, vermengt Kategorien, die im juristischen Diskurs streng auseinanderzuhalten sind.
Ebenso problematisch ist die Formulierung, „der Besitzer wohnt nicht dort“. Juristisch korrekt gilt:
Der Besitzer ist gerade derjenige, der die tatsächliche Sachherrschaft innehat – also regelmäßig derjenige, der in der Immobilie wohnt. Der Eigentümer hingegen kann an einem ganz anderen Ort leben und dennoch das Eigentumsrecht innehaben. Diese Unterscheidung gehört zum kleinen Einmaleins des Zivilrechts.
Auch die Darstellung im Zusammenhang mit Eigentumswohnungen („Condominiums“) ist missverständlich. Wer ein Condo erwirbt, erwirbt kein „freies Eigentum“ im Sinne uneingeschränkter Verfügungsbefugnis. Vielmehr ist der Erwerber zwingend an die mitgliedschaftsrechtlichen Bindungen der Wohnungseigentümergemeinschaft gebunden und unterliegt damit u. a. der Pflicht zur Zahlung von Hausgeld/Wohngeld sowie der Beachtung der Gemeinschaftsordnung. Das Recht kann zwar vererbt werden, es ist aber inhaltlich beschränkt und steht unter Mitverwaltungsrechten der Gemeinschaft. Ein „Machen-können-was-man-will“ ist also keineswegs gegeben.
Die Kritik zielt damit nicht auf die Substanz der inhaltlichen Hinweise – die durchaus wertvoll sind –, sondern auf die saubere juristische Terminologie. Gerade von einem Rechtsanwalt wäre zu erwarten, dass er in der Lage ist, zwischen Eigentum, Besitz und Nutzung stringent zu differenzieren und den Adressaten nicht durch unscharfe oder falsche Begriffe in die Irre zu führen.
Der Eindruck, dass ein „sauberer Kauf“ auf dem thailändischen Markt äußerst schwierig ist und nur gegen erhebliche finanzielle Aufwendungen möglich erscheint, ist durchaus nachvollziehbar. Auch die Beobachtung, dass bestimmte Käufergruppen (z. B. russische Investoren) mit erheblicher Marktmacht und spezifischem Auftreten die Verhältnisse prägen, lässt sich empirisch bestätigen.
Also: Inhaltlich lehrreich, terminologisch jedoch teilweise unpräzise bis fehlerhaft.
Wer sich ernsthaft mit diesen Fragen befassen möchte, sollte die grundlegende Differenzierung zwischen Besitz, Eigentum und beschränkten Rechten im Kopf stets korrekt mitdenken, um Fehlvorstellungen zu vermeiden.
@micro
Tips für gute Makler sind Gold wert in Pattaya, mit schlechten verschwendet man nur Zeit und Nerven.
