Meine Erfahrungen beim Condo Kauf.

[thomas.txl]

Tja, nun bin ich nach 20 jähriger Urlaubsbekanntschaft mit Thailand soweit, mir ein kleines Condo zuzulegen.Nun habe ich 2 in die engere Wahl genommen

Das Condo kann ich in meinem Namen erwerben.

Auf was sollte ich achten bei der Abwicklung in rechtlicher Hinsicht?

z.B. Muss ich den Kaufpreis komplett von einem deutschen auf mein thäiländisches Konto überweisen, um keine Probleme zu bekommen oder reicht ein Teil des Geldes?

Kennt jemand ein kompetentes Anwaltsbüro in Pattaya?

Ist ein Anderkonto hier üblich bzw. Kann/sollte man es fordern?

Über alle Makler, die ich aufsuchte hies es, das ich zuerst ein Deposit bezahle, dann innerhalb eines Monats (kann auch länger sein) den Rest bezahle, dann wird im Landoffice innerhalb 1-2 Tagen die Papiere ausgestellt.Kann natürlich auch gleich bezahlen.

Möchte allerdings auch sicher sein, das nach Überweisung des Geldes das Condo mir gehört und sich niemand mit meinem Geld eine schöne Zeit macht.


Wäre für jede Art Tip dankbar von fachkundiger Seite!


Gruss

Thomas

 

[Phyton]

kopiert von:http://www.manoraproperty.com/german/index.php?id=8

....
Der Kauf von Thailand Immobilien ist fuer Auslaender mit einigen legalen Huerden verbunden. Falls Sie aber ein Condominium in Thailand erwerben moechten, ist die Thai Gesetzgebung sehr einfach und voellig problemlos. Es gibt eigentlich nur zwei wesentliche Punkte, die Sie beim Condominium Kauf beachten muessen:
Im der gesamten Condominium Anlage duerfen hoechstens 49% aller Wohnungen an Auslaender verkauft werden. In den meisten Condominium Anlagen in Hua Hin besitzen die Auslaender hoechstens 5% der Wohnungen, in einigen der neueren Condominim Anlagen sind es an die 15% - 30% der verkauften Wohnungen.
Sobald Sie von einem Ihrer Bank Kontos im Ausland eine Geldueberweisung in Fremdwaehrung auf Ihr persoenliches Bankkonto in Thailand getaetigt haben, muessen Sie Ihre Bank in Thailand um ein ganz spezielles Bankdokument anfragen, welches sich Foreign Exchange Transaction Form nennt. Dieses Dokument zeigt den Geldbetrag, der legal nach Thailand transferiert wurde und zwar einzig mit der Absicht, legal ein Condominium in Thailand zu kaufen. Schon bei der Geldueberweisung vom Ausland muessen Sie oder muss Ihre Bank den genauen Grund der Geldueberweisung angeben, am besten machen Sie die noetigen Angaben in Englischer Sprache “For the purchase of a Condominium in Thailand”. Gelbetraege, die Sie legal in Thailand eingefuehrt haben, duerfen Sie bei einem spaeteren Condominium Verkauf auch wieder legal ausser Landes bringen!

Die Foreign Exchange Transaction Form muss dem Land Department (Landesamt oder vergl. Grundbuch) in Thailand abgegeben werden. Der Erwerb eines Condominiums in Thailand durch einen Auslaender faellt unter der Gesetzgebung vom Condominium Act B.E.2535 auf dem Jahre 1992. Jeder Besitzer eines Condominiums in Thailand erhaelt eine Besitzerurkunde (Chanod), welche den Namen des neuen Besitzers angibt, sowie Plan und Groesse der Wohung, Standort und andere Angaben. Beigelegt wird auch ein Verkaufsvertrag, der vom Verkaeufer, Kaeufer sowie dem Land Department unterschrieben worden ist.
.....
zu Pattaya habe ich leider keine dir helfende Info

 

[XPAT2000]

irgendwie ist das wie ein Zeitungskauf, Geld gegen Ware. Und oben drauf brauchst du noch ein Papier von deiner thail. Hausbank.

Mal ganz laienhaft gesagt.

Wenn du unsicher bist, nimm dir einen Rechtsanwalt.

Und wenn du total unsicher bist, nimm dir einfach die Caroline. Ihr Buero ist hinter dem ehemaligen Carrefour, heute Big C EXTRA.

http://www.pattayablatt.com/213/Gestatten.shtml

teuer, aber perfekter Service.

 

[thomas.txl]

Danke Euch beiden schon mal für die Infos!


@ XPAT2000,

ja, kommt mir auch so vor wie Zeitungskauf um die Ecke!

Im Grunde überweise ich das Geld auf mein thail. Konto, bekomme dann den Thor Thor Sam als Nachweis der Bank, mache den Vertrag, zahle und dann wird alles relativ schnell durch das Landoffice bestätigt.

So weit ist es klar, möchte eben nur , das das Geld NACH Eintrag durch das Landoffice von einem Anderkonto bezahlt wird.

Hier ist es wohl so, dass die Makler diese Funktion bzw. Aufgabe erfüllen und auch die Abwicklung auf dem Landoffice, falls gewünscht.

Jetzt habe ich hier 2 Condos zur Auswahl:

1.Condo: Verkauf durch Makler, der auch anbietet alles zu regeln. 10% Anzahlung, Rest in ca.2-4 Wochen, dann Überschreibung.


2.Condo: Verkauf durch Privatperson, der auch anbietet, mit mir alles selbst zu regeln.


Und für den Fall, dass ich mich für Condo 2, also Privatkauf entscheide, möchte ich auf der sicheren Seite stehen.

Natürlich kann ich zu einem Anwalt gehen, möchte auch nicht an der falschen Stelle sparen, allerdings möchte ich die Gesamtvorgänge auch verstehen und wenn es denn tatsächlich relativ einfach ist, so wie es sich darstellt, kann ich auch auf einen Anwalt verzichten.

Kennt den jemand die ungefähren Kosten eines Anwalts beim Condokauf?


Gruss

Thomas

 

[Lucky]

Natürlich kann ich zu einem Anwalt gehen, möchte auch nicht an der falschen Stelle sparen, allerdings möchte ich die Gesamtvorgänge auch verstehen und wenn es denn tatsächlich relativ einfach ist, so wie es sich darstellt, kann ich auch auf einen Anwalt verzichten.

Wie auch immer Thomas txl,am Anwalt sparen finde ich am falschen Ort.
Nachdem 2-3 Kauf weisst du wie es läuft,aber zum ersten mal würde ich jemand dazu ziehen der weisst was man alles zu machen/verhalten hat.

 

[Leebanon]

Justin Tony von Magna Charta spricht zwar nur Englisch und Thai,
aber die Firma macht seit über 10 Jahren einen guten Job.

http://www.magnacarta.co.th/

 

[Phyton]

Maklergebühren zahlt in Thailand normalerweise der Verkäufer, war bei mir so, Verkäufer war ein Thai.

Interessant sind auch die Kosten der Maintenance.

Schau dir auch mal die
- "Minutes of the 20xx Annual General Meeting No. x of XXXXX Condominium Juristic Person"
- CONDOMINIUM JURISTIC PERSONS BALANCE SHEETS

der letzten paar Jahre an.

 

[thomas.txl]

Danke fuer die weiteren Infos!

Habe nun dem Besitzer von Condo 1 ein Angebot ueber den Makler zukommen lassen, bin gespannt!

Maklergebuehr zahlt Verkaeufer, Transfer Fee 50/50, Maintanance Fee 10500/Jahr.
Tolle Anlage mit Pool, der in Kanaelen um die Haeuser geht, gepflegt, Haus ca. 3 Jahre.
Wohnzimmer,Schlafzimmer, Bad,moebiliert. Eine 2 Aircon, Deko, koennte direkt einziehen.
Mal sehen, was der Besitzer zu meinem Angebot sagt.:zwink

Frage so am Rande: Auslandsueberweisungen sind ja ab 12500€ durch die Bank meldepflichtig. Gilt das auch wenn ich z.b die Kaufsumme in mehreren Ueberweisungen jeweils unter diesen 12500€ ueberweise in einem kurzen Zeitraum? Nicht das ich etwas zu verbergen haette.... aber moechte auch nicht unnoetigerweise den Moloch wecken.

Gruss

Thomas

 

[XPAT2000]

" Es gibt keine idiotensichere Anleitung ... "

irgendwie ist an dem Satz von Phyoton was dran.

Ich hab bei einem Condo Kauf immer wen dabei gehabt, der sich auskennt. Kosten waren damals 5.000 Baht. Und alles im Landoffice geregelt.

Dir helfen, das kann theoretisch jeder machen, der sich auf dem Landoffice auskennt und thai lesen kann.

Wie du das als Deutscher im einzelnen " nachvollziehen " willst, ist mir schleierhaft, weil du die Sprache THAI weder lesen noch sprechen kannst.

Achte drauf dass du eine erfahrene Person deines Vertrauens bei dir hast die auch weis wie die Orginalurkunde eines Condos aussieht. Nicht dass es dir wie vielen im Spanish Condo ergeht, die bekamen nie einen Eintrag im Landoffice.

Notfalls setz dich mal ins Landoffice einen Tag rein, da laufen genug Leute rum die du anquatschen kannst.

Viel Erfolg beim Kauf ...

Und wenn du total unsicher bist, nimm dir einfach die Caroline. Am Anwalt sparen ist am falschen Ort sparen.


Kennst du denn deinen Namen in Thai ? Damit solltest du beginnen ... :wink1

 

[Phyton]

Maintenance war bei uns seit 2006 (Fertigstellung) 20 Baht Pro Monat und qm.

Ein Beschluss der Eigentümerversammlung hat dann 2011 eine Erhöhung wie beschlossen:



Resolution: The meeting chose the Proposal 1 with the following details:
In 2012 increase of Common Expenses by 1.00 Baht/square meter/month, the Common Expenses will be 21.00 Baht/ square meter/month
In 2013 increase of Common Expenses by 1.00 Baht/square meter/month, the Common Expenses will be 22.00 Baht/ square meter/month
In 2014 increase of Common Expenses by 1.00 Baht/square meter/month, the Common Expenses will be 23.00 Baht/ square meter/month
The Common Expenses rate of 23.00 Baht/ square meter/month will be used until further change.

 

[kalle11]

Ich habe vor etlichen Jahren den Hauskauf auch durch einen Anwalt machen lassen. War damals der Schweizer Anwalt Retro Derungs auf der Theprasit Road. War mir einfach sicherer weil man die Dokumente eben nicht lesen kann. Kann ich nur empfehlen.

Frage so am Rande: Auslandsueberweisungen sind ja ab 12500€ durch die Bank meldepflichtig. Gilt das auch wenn ich z.b die Kaufsumme in mehreren Ueberweisungen jeweils unter diesen 12500€ ueberweise in einem kurzen Zeitraum? Nicht das ich etwas zu verbergen haette.... aber moechte auch nicht unnoetigerweise den Moloch wecken.

Viele meinen, dass Überweisungen über 12.500 € ans Finanzamt gemeldet werden. Stimmt aber nicht. Diese Summen werden nur zur statistischen Erfassung an eine Bundesbehörde (mir fällt gerade der name nicht ein) gemeldet. Ist also kein Problem in einer Summe zu überweisen, wenn das Geld "sauber" ist.

 

[Phyton]

bei mir war der Makler auch gleichzeitig Anwalt.

 

[toastie]

Auf den ersten Blick zahlt der Besitzer die Maklergebühr / Courtage.
Egal ob Miete oder kauf, ist eigentlich in fast jedem Land so.

Im Endeffekt zahlst es aber doch wieder Du als Mieter / Käufer , weil der Besitzer die Summe natürlich in der verlangten Summe mit mit einkalkuliert hat.

Dafür hört der Job des Maklers dann aber, anders als in D wo der Makler nach kassieren der Provision aus der Nummer raus ist (ausser er verwaltet das Objekt), nach Abschluss des Mietvertrags nicht auf...
Ist zumindestens in Indo so - Technische Probleme ? Ruf den Makler... Fernseher kaputt ? Ruf den Makler... Wasserhahn kaputt? Ruf den Makler...

 

[Nolan]

Viele meinen, dass Überweisungen über 12.500 € ans Finanzamt gemeldet werden. Stimmt aber nicht. Diese Summen werden nur zur statistischen Erfassung an eine Bundesbehörde (mir fällt gerade der name nicht ein) gemeldet. Ist also kein Problem in einer Summe zu überweisen, wenn das Geld "sauber" ist.

Bei Verdacht auf Geldwäsche melden die Banken ans Finanzamt. Mit mehreren Überweisungen knapp unter 10K€ in kurzer Zeit macht man sich mMn verdächtiger als wenn man die komplette Summe auf einmal überweisen würde. Ich würde das aber auf jeden Fall vorher mit dem Kundenberater absprechen.

 

[thomas.txl]

So, die Messe ist gelesen!:zwink

Condo ist gekauft, naja, so gut wie.

Ich bezahle morgen frueh 10% der Kaufsumme auf ein Anderkonto , der Vertrag wird dann geschrieben und durch beide Parteien unterschrieben inkl. engl. Übersetzung, dann Überschreibung des Namens auf dem Landoffice.

Nach Aushändigung der Urkunde erhält der Verkäufer einen auf seinen Namen ausgestellten Scheck meiner Bank.

Ist jetzt genug Sicherheit für mich, fühle mich wohl dabei.

Im Übrigen habe ich im Geiste das Geld komplett als Ulk abgehakt, ist so wie Geld verleihen. Da rechne ich mit Totalverlust und wenns doch klappt, freue ich mich umso mehr.:zwink

So ist es halt auch jetzt mit dem Condo.....:k


Kapitalistischen Gruss


Thomas

 

[Turgay]

Hallo Thomas,

freut mich das alles geklappt hat.

PS: Dao habe ich schon kennengelernt.


Gruss
Turgay

 

[stroker]

Ist es nicht so, dass bei Condos ausschließlig die Falangs die maintenace zahlen?

Im günstigsten Fall, also bei max. 49 % Falang Anteil ist die maintenance damit um ca. den Faktor 2 aufgepeppt.

Dabei bestimmt der mindestens 51 % Anteil der Thais an der Anlage (der selbst keine maintenence zahlt) bei der Eigentümerversammlung, was die zahlende Fraktion (Falangs) an Wünschen für die Allgemeinheit der Anlage zu blechen hat. Ein größerer Pool vielleicht? Rundum sorglos Paket?

Wenn ich dabei richtig liege, kann das ein Fass ohne Boden werden, insbesondere dann, wenn der Farang Anteil an der Anlage abnimmt und die "Wünsche" der nicht maintenence zahlenden Fraktion steigen. Dem Prinzip Melkkuh ist aus meiner Sicht dabei, Tür und Tor geöffnet. Oder liege ich hier völlig falsch?

 

[thomas.txl]

Also, ich glaube, das ist genauso ein Geruecht wie das, das man Condos erst ab dem 4.Stock kaufen darf als Farang!

Die Thais als Inhaber zahlen natuerlich auch Maintanance Fee, habe die Aufstellung gesehen.


Gruss

Thomas

 

[Winston]

Herzlichen Glückwunsch!!!

Welches Condo ist es denn jetzt am Ende geworden. Beschreib es doch mal etwas ausführlicher: Lage, Ausstattung, ungefährer Preis (soll nicht indiskret wirken, nur das man mal ne Vorstellung bezgl. der Preise in Bangkok bekommt), Nebenkosten.

Vielleicht ein paar Bilder?

Das wäre voll nett, denn ich bin auch am Überlegen...