Eine Wohnung als Quelle zum Passiveinkommen in Thailand? Was denke ich darüber? Echte Hilfe zur Finanzierung einer Auswanderung oder eher "Klotz am Bein"?
Immer wieder lese ich von Auswanderern nach Thailand, die sich eine oder mehrere Wohnungen kaufen, um damit ein Passiveinkommen zu generieren. Da ich selbst plane, innerhalb der nächsten 12 bis 15 Monate eine Wohnung in Pattaya zu erwerben, habe ich mir die Mühe gemacht, das Ganze nicht nur aus persönlicher Sicht, sondern auch als Geschäftsidee zu durchdenken. Ohne eigene Erfahrung in der Praxis bin ich für jede Ergänzung oder Korrektur dankbar.
Allerdings unterscheidet sich meine persönliche Motivation von der Idee des reinen Investments. Ich betrachte die Vermietung nicht als Einnahmequelle zur Lebensfinanzierung, sondern als Möglichkeit, meine Unterhaltskosten zu dämpfen, bis ich die Immobilie selbst nutze. Ich rechne nicht mit Gewinnen – im Gegenteil:
Am Ende werde ich vermutlich noch draufzahlen, da ich die gesamten Mieteinnahmen für eine spätere Komplettsanierung einplane. Dennoch habe ich mich auch mit der Frage beschäftigt, unter welchen Bedingungen sich eine Vermietung tatsächlich als lohnendes Geschäft etablieren ließe.
Mein Plan: Ich plane den Kauf einer 1-Zimmer-Wohnung in Wongamat oder einer guten Lage von Jomtien, mit Bahtbus-Anbindung, Pool, bewachter Parkmöglichkeit und funktionierender Verwaltung. Die Wohnung sollte 30–40 m² groß, möbliert und nach 2010 gebaut sein. Kein niedriges Stockwerk (mindestens 3. bei kleineren, mindestens 20. bei höheren Gebäuden), Foreign Quota only. Meerblick wäre schön, ist aber kein Muss – entscheidend ist eine freie Sicht ohne direkt angrenzende Gebäude. Die Verwaltung muss sich um die Mietverhältnisse, Zustandskontrollen und steuerliche Abwicklung kümmern.
Investitionssumme: 50.000–60.000 Euro plus 1.000–2.000 Euro für kleinere Anpassungen. Mieter: bevorzugt Langzeitmieter aus der EU, den USA oder Australien – keine Raucher oder Party-Publikum. Erwartete Mieteinnahmen: ca. 380 Euro monatlich (nach Abzug von 50 Euro für Verwaltung und 100 Euro für Unterhalt). Alternativ könnten Kurzzeitmieten 450 Euro bringen, erfordern aber erheblichen Verwaltungsaufwand. Nach Steuerabzug in Deutschland bleiben mir jährlich nur rund 1.000 Euro (ich habe die höchsten Steuersätze in D & den doofen Soli, leider), was nach 4–5 Jahren etwa die Hälfte der späteren Renovierungskosten deckt.
Warum ich es trotzdem mache:
- Dämpfung der laufenden Kosten vor Eigennutzung.
- Ein sicherer Rückzugsort für mich und meine Frau.
- Schutz vor möglichen drastischen Mietsteigerungen in Krisenzeiten.
- Diversifizierung des Vermögens: Immobilienbesitz im Ausland erhöht meine finanzielle Resilienz.
- Platzbedarf ist gering: Meine Frau und ich brauchen keine riesige Wohnung, unsere Kinder werden ohnehin ihr eigenes Leben führen. Sie ist 23 Jahre jünger als ich und kann flexibel arbeiten, sei es in Australien oder Thailand.
- Langfristige finanzielle Absicherung: Mit spätestens 70 werde ich voraussichtlich eine hohe sechsstellige Summe erben, die unser finanzielles Fundament weiter stabilisiert.
Weitere Überlegungen: Neben den finanziellen und praktischen Aspekten gibt es noch einige weitere Punkte, die bedacht werden sollten:
- Rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen: Thailand hat strenge Regeln für ausländischen Immobilienbesitz, insbesondere für Grundstücke. Zudem muss geklärt werden, welche steuerlichen Pflichten in Thailand und im Heimatland bestehen.
- Währungsrisiken: Der Wechselkurs zwischen Euro und Baht kann schwanken und somit die Rentabilität beeinflussen.
- Instandhaltung und Wertsteigerung: Eine Immobilie erfordert regelmäßige Wartung. Während einige Viertel in Pattaya stark wachsen, könnten andere an Attraktivität verlieren. Die langfristige Wertentwicklung ist schwer vorhersehbar.
- Kulturelle und soziale Aspekte: Mieter aus unterschiedlichen Kulturkreisen haben verschiedene Erwartungen an Ausstattung und Betreuung. Auch lokale Gepflogenheiten bei Vermietung und Verwaltung sollten beachtet werden.
- Exit-Strategie: Falls sich meine Pläne ändern, muss klar sein, wie schnell und mit welchem Verlust oder Gewinn sich die Wohnung wieder verkaufen lässt.
- Ich rechne niemals mit einem Gewinn bei Wiederverkauf sage ich mir. Nie. Das ist nicht Europa und nicht die USA. Die Bausubstanz ist meistens nicht gut und die Trends ändern sich dauernd.
Wie würde ich es angehen, wenn es um echtes Passiveinkommen ginge?
Dann würde ich die Immobilie rein aus Investorensicht auswählen: Keine Rücksicht auf eigene Vorlieben, sondern auf die Nachfrage am Markt. Für ältere Mieter wäre Nähe zu Krankenhäusern und ruhige Straßen entscheidend, für Jüngere eine lebhafte Umgebung. Haustierfreundlichkeit könnte je nach Zielgruppe ebenfalls ein Faktor sein.
Ich würde auf Airbnb setzen, insbesondere zur Hauptsaison hohe Mieten verlangen und gezielt in Deutschland und der EU werben. Die Verwaltung würde ich selbst übernehmen oder zumindest stark kontrollieren, um den Steuersatz in Deutschland zu umgehen. Außerdem würde ich ein Netzwerk mit thailändischen Anwälten aufbauen, um steuerliche und rechtliche Aspekte optimal zu gestalten.
All das wäre eine ernsthafte Business-Strategie – aber nichts, worauf ich Lust habe. Mein Ziel ist nicht, eine Immobilienfirma oder eine Kanzlei in Thailand zu etablieren, sondern ein solides, langfristig sinnvolles Arrangement für meinen Ruhestand zu schaffen.
Vielleicht liege ich mit manchen Überlegungen daneben, aber so sieht mein aktueller Gedankengang aus.
Mir ist bewusst, dass meine Analyse auf einige Leser auch abschreckend wirken könnte.
Wer sich Thailand als einfaches Paradies mit „easy passive income“ vorstellt, wird hier eine deutlich nüchternere Perspektive finden.
Das liegt nicht nur an meiner persönlichen Einstellung, sondern auch an meiner Lebenserfahrung, die durch lange Auslandsaufenthalte (nie iThailand muss ich allerdings klar stellen!) geprägt ist.
Ich habe über die Jahre gelernt, dass in fremden Ländern – egal wie angenehm das Leben dort erscheinen mag – nichts von selbst läuft und dass wirtschaftliche Entscheidungen durchdacht sein müssen.
Mein Ziel ist es nicht, Träume zu zerstören, sondern eine realistische Sichtweise zu vermitteln, die vor Fehlinvestitionen und falschen Erwartungen schützt.
Das richtet sich besonders an dieser Stelle an die "1000 Euro im Monat und das erzielt aus ein paar vermieteten Wohnungen werden reichen Zeitgenossen" - das glaube ich schlicht nicht.
In jedem Fall wünsche ich, dass es euch gut geht und ihr Erfolg haben werdet.
Grüße Klimbim
Immer wieder lese ich von Auswanderern nach Thailand, die sich eine oder mehrere Wohnungen kaufen, um damit ein Passiveinkommen zu generieren. Da ich selbst plane, innerhalb der nächsten 12 bis 15 Monate eine Wohnung in Pattaya zu erwerben, habe ich mir die Mühe gemacht, das Ganze nicht nur aus persönlicher Sicht, sondern auch als Geschäftsidee zu durchdenken. Ohne eigene Erfahrung in der Praxis bin ich für jede Ergänzung oder Korrektur dankbar.
Allerdings unterscheidet sich meine persönliche Motivation von der Idee des reinen Investments. Ich betrachte die Vermietung nicht als Einnahmequelle zur Lebensfinanzierung, sondern als Möglichkeit, meine Unterhaltskosten zu dämpfen, bis ich die Immobilie selbst nutze. Ich rechne nicht mit Gewinnen – im Gegenteil:
Am Ende werde ich vermutlich noch draufzahlen, da ich die gesamten Mieteinnahmen für eine spätere Komplettsanierung einplane. Dennoch habe ich mich auch mit der Frage beschäftigt, unter welchen Bedingungen sich eine Vermietung tatsächlich als lohnendes Geschäft etablieren ließe.
Mein Plan: Ich plane den Kauf einer 1-Zimmer-Wohnung in Wongamat oder einer guten Lage von Jomtien, mit Bahtbus-Anbindung, Pool, bewachter Parkmöglichkeit und funktionierender Verwaltung. Die Wohnung sollte 30–40 m² groß, möbliert und nach 2010 gebaut sein. Kein niedriges Stockwerk (mindestens 3. bei kleineren, mindestens 20. bei höheren Gebäuden), Foreign Quota only. Meerblick wäre schön, ist aber kein Muss – entscheidend ist eine freie Sicht ohne direkt angrenzende Gebäude. Die Verwaltung muss sich um die Mietverhältnisse, Zustandskontrollen und steuerliche Abwicklung kümmern.
Investitionssumme: 50.000–60.000 Euro plus 1.000–2.000 Euro für kleinere Anpassungen. Mieter: bevorzugt Langzeitmieter aus der EU, den USA oder Australien – keine Raucher oder Party-Publikum. Erwartete Mieteinnahmen: ca. 380 Euro monatlich (nach Abzug von 50 Euro für Verwaltung und 100 Euro für Unterhalt). Alternativ könnten Kurzzeitmieten 450 Euro bringen, erfordern aber erheblichen Verwaltungsaufwand. Nach Steuerabzug in Deutschland bleiben mir jährlich nur rund 1.000 Euro (ich habe die höchsten Steuersätze in D & den doofen Soli, leider), was nach 4–5 Jahren etwa die Hälfte der späteren Renovierungskosten deckt.
Warum ich es trotzdem mache:
- Dämpfung der laufenden Kosten vor Eigennutzung.
- Ein sicherer Rückzugsort für mich und meine Frau.
- Schutz vor möglichen drastischen Mietsteigerungen in Krisenzeiten.
- Diversifizierung des Vermögens: Immobilienbesitz im Ausland erhöht meine finanzielle Resilienz.
- Platzbedarf ist gering: Meine Frau und ich brauchen keine riesige Wohnung, unsere Kinder werden ohnehin ihr eigenes Leben führen. Sie ist 23 Jahre jünger als ich und kann flexibel arbeiten, sei es in Australien oder Thailand.
- Langfristige finanzielle Absicherung: Mit spätestens 70 werde ich voraussichtlich eine hohe sechsstellige Summe erben, die unser finanzielles Fundament weiter stabilisiert.
Weitere Überlegungen: Neben den finanziellen und praktischen Aspekten gibt es noch einige weitere Punkte, die bedacht werden sollten:
- Rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen: Thailand hat strenge Regeln für ausländischen Immobilienbesitz, insbesondere für Grundstücke. Zudem muss geklärt werden, welche steuerlichen Pflichten in Thailand und im Heimatland bestehen.
- Währungsrisiken: Der Wechselkurs zwischen Euro und Baht kann schwanken und somit die Rentabilität beeinflussen.
- Instandhaltung und Wertsteigerung: Eine Immobilie erfordert regelmäßige Wartung. Während einige Viertel in Pattaya stark wachsen, könnten andere an Attraktivität verlieren. Die langfristige Wertentwicklung ist schwer vorhersehbar.
- Kulturelle und soziale Aspekte: Mieter aus unterschiedlichen Kulturkreisen haben verschiedene Erwartungen an Ausstattung und Betreuung. Auch lokale Gepflogenheiten bei Vermietung und Verwaltung sollten beachtet werden.
- Exit-Strategie: Falls sich meine Pläne ändern, muss klar sein, wie schnell und mit welchem Verlust oder Gewinn sich die Wohnung wieder verkaufen lässt.
- Ich rechne niemals mit einem Gewinn bei Wiederverkauf sage ich mir. Nie. Das ist nicht Europa und nicht die USA. Die Bausubstanz ist meistens nicht gut und die Trends ändern sich dauernd.
Wie würde ich es angehen, wenn es um echtes Passiveinkommen ginge?
Dann würde ich die Immobilie rein aus Investorensicht auswählen: Keine Rücksicht auf eigene Vorlieben, sondern auf die Nachfrage am Markt. Für ältere Mieter wäre Nähe zu Krankenhäusern und ruhige Straßen entscheidend, für Jüngere eine lebhafte Umgebung. Haustierfreundlichkeit könnte je nach Zielgruppe ebenfalls ein Faktor sein.
Ich würde auf Airbnb setzen, insbesondere zur Hauptsaison hohe Mieten verlangen und gezielt in Deutschland und der EU werben. Die Verwaltung würde ich selbst übernehmen oder zumindest stark kontrollieren, um den Steuersatz in Deutschland zu umgehen. Außerdem würde ich ein Netzwerk mit thailändischen Anwälten aufbauen, um steuerliche und rechtliche Aspekte optimal zu gestalten.
All das wäre eine ernsthafte Business-Strategie – aber nichts, worauf ich Lust habe. Mein Ziel ist nicht, eine Immobilienfirma oder eine Kanzlei in Thailand zu etablieren, sondern ein solides, langfristig sinnvolles Arrangement für meinen Ruhestand zu schaffen.
Vielleicht liege ich mit manchen Überlegungen daneben, aber so sieht mein aktueller Gedankengang aus.
Mir ist bewusst, dass meine Analyse auf einige Leser auch abschreckend wirken könnte.
Wer sich Thailand als einfaches Paradies mit „easy passive income“ vorstellt, wird hier eine deutlich nüchternere Perspektive finden.
Das liegt nicht nur an meiner persönlichen Einstellung, sondern auch an meiner Lebenserfahrung, die durch lange Auslandsaufenthalte (nie iThailand muss ich allerdings klar stellen!) geprägt ist.
Ich habe über die Jahre gelernt, dass in fremden Ländern – egal wie angenehm das Leben dort erscheinen mag – nichts von selbst läuft und dass wirtschaftliche Entscheidungen durchdacht sein müssen.
Mein Ziel ist es nicht, Träume zu zerstören, sondern eine realistische Sichtweise zu vermitteln, die vor Fehlinvestitionen und falschen Erwartungen schützt.
Das richtet sich besonders an dieser Stelle an die "1000 Euro im Monat und das erzielt aus ein paar vermieteten Wohnungen werden reichen Zeitgenossen" - das glaube ich schlicht nicht.
In jedem Fall wünsche ich, dass es euch gut geht und ihr Erfolg haben werdet.
Grüße Klimbim
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