Hallo werte Community,
da ich hier schon viele interessante Beiträge als Anregungen für Andere gelesen habe, wollte ich auch mal MEINE Gedanken zu einem m.E. nicht unwichtigen Thema als Anregung niederschreiben.
Die Überlegung, Miete oder Kauf, hängt natürlich erstmal davon ab, ob genügend Ersparnisse vorhanden sind, die einen Kauf überhaupt ermöglichen. Die Rahmenbedingungen sollte jeder Interessierte mittlerweile schon kennen: Ausländer dürfen nur max. 49% an einem thailändischen Grundstück halten. Auf Umgehungsmöglichkeiten/ Gestaltungen will ich mit diesem Thema nicht eingehen.
Wer solo ist oder selbst als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sein möchte, für den kommt maximal ein eigenes Condo, also eine Wohnung infrage, für die eine foreign ownership, also der Eigentumserwerb für einen Ausländer, möglich ist.
Wichtig ist sicherlich auch das Lebensalter bei Erwerb. Desto jünger man ist, desto mehr Miete kann man in Thailand sparen, wenn man dort für immer leben will, desto eher rechnet es sich. Desto länger man in einer eigenen Wohnung lebt, desto eher kann man sie preiswert und damit schneller verkaufen, wenn es mal erforderlich oder gewünscht sein sollte. Wenn man unter Kaufpreis verkauft, reduziert sich natürlich die zuvor eingesparte Miete.
Beispiel: Wenn man ein Condo für 3 Mio kauft und die dort dafür übliche Miete von mtl. 15.000 THB spart, spart man bei mtl. 1.000 THB Hausnebenkosten, die in Mietzahlungen enthalten sind, pro Jahr 168.000 THB Miete (12×14.000). Die Einsparung reduziert sich natürlich um die (sicheren?) Erträge, die man bei Investments in Aktien oder andere Anlageformen mit dem Kaufpreis erzielen könnte. Angenommen, man hat keine Lust sich tgl. um Börsenkurse zu kümmern und würde keine Renditen erzielen (ich halte übrigens selbstgenutzte Immobilien für die beste und sicherste Anlageform), könnte man in 10 Jahren 1.680.000 THB Miete sparen; entsprechend mehr, wenn in den 10 Jahren die Mieten steigen! Wenn man nach 10 Jahren für den selben Preis verkaufen kann, wie man selbst gekauft hat, hat man 10 Jahre lang quasi mietfrei gewohnt. Wenn man sehr schnell verkaufen möchte, könnte man auch z.B. für 2.160.000 THB verkaufen und hätte bei 840.000 THB Verlust noch immer die halbe Miete eingespart.
Tipp: Spekulative Wertsteigerungen von Immobilien sollte niemand als Entscheidungskriterium für den Immobilienkauf heranziehen. Wenn es so kommt, ist es als Bonus zu betrachten. Man kann aber nicht damit rechnen.
Neben dem Vorteil einer eingesparten Miete (= Rendite) kann solch ein Immobilienkauf auch eine Absicherung gegen Währungsschwankungen sein. Sollte der Euro mal deutlich an Wert verlieren (für mich steht ein künftiger Eurocrash fest; es ist nur eine Frage des Zeitpunkts), würde das indirekt eine Mietsteigerung zur Folge haben, wenn man z.B. von (Renten-) Zahlungen aus Deutschlabd oder Österreich abhängig ist. Eine eigene Immobilie in Thailand schützt davor. Wenn der Euro vorübergehend stärker werden würde, würde lediglich die Rendite etwas sinken, was weniger schlimm wäre.
Bevor man kauft, sollte man sicher sein, wo in Thailand man leben will. Für den einen ist Meeresnähe unabdingar, andere wollen in einer Stadt wohnen oder das beschauliche Landleben im Isarn genießen (mangels Condos außerhalb der Provinzhauptstädte kann man dot eher nicht Immobilien auf den eigenen Namen erwerben.
Auf jeden Fall sollte man in der ausgewählten Gegend schon mal auf Zeit gewohnt haben, um sicher zu sein, dass man sich dort wohl fühlt.
Wenn die Region oder Stadt feststeht, in der man leben möchte, sollte man erkunden, in genau welcher Gegend das Condo belegen sein sollte (Reihenfolge von locations festlegen). Auch sollte man sicher sein, ob man zwingend auf ein eigenes Transportmittel oder teure Taxis/Grab angwiesen sein will. Wenn nicht, muss eine Anbindung an den ÖPNV vorhanden sein (soweit überhaupt verfügbar).
Daher macht es Sinn, für sich seine Anforderungen/Prioritäten aufschreiben, die die eigene Immobilie erfüllen soll, z.B. getrenntes Schlafzimmer, Meerblick, großer Balkon, ruhige Lage, schnelles Internet, Gym, etc. Wer über kein unbeschränktes Budget verfügt, wird Kompromisse machen müssen und sollte sich seiner Prioritäten sicher sein!
Wer zudem auch den möglichen Verkauf einplant, sollte sich auch dessen bewusst sein, dass der eigene Geschmack nicht unbedingt von der Allgemeinheit geteilt wird (Wer möchte z.B. ein Condo mit 2 Schlafzimmern aber nur einem Bad, das zudem nur durch eine Klarglascheibe von einem der beiden Schlafzimmer getrennt ist?). Da kann ein Verkauf sehr lange dauern oder nur mit Verlusten zeitnah realisiert werden können. Ist aber in DACH auch nicht anders, wenn nicht gerade eine Preisblase durch starke Nachfrage bei zu geringem Angebot vorhanden ist!
Die drei wichtigsten Kaufkriterien einer Immobilie lauten weltweit: 1. Lage, 2. Lage, 3. Lage ...
Natürlich ist der Schnitt einer Wohnung auch wichtig, die Möbelausstattung eher weniger.
Wenn man weiß, was genau man will, sollte man im Internet auf die Suche gehen. Man wird dadurch schlauer, in welchem Preisrahmen die gewollten Immobilien angeboten werden.
Übrigens rate ich vom Kauf eines noch nicht fertig gestellten Condos dringend ab. Es haben schon einige Käufer ihr Geld verloren, weil die Immobilie nie fertig gestellt wurde. Die große Investitionsruine am Bali Hai Pier in Pattaya sollte beidpielsweise jedem Warnung genug sein. Qualitätsmängel sind übrigens auch besser erkennbar, wenn das Objekt schon 1 oder 2 Jahre fertig gestellt ist.
Wenn man merkt, dass auf dem Markt die gewünschten Immobilien nicht im Rahmen der eigenen Preisvorstellungen angeboten werden, muss man sich entscheiden, ob man mit dem Kauf warten will, ob man für einen Kauf Kompromisse eingehen möchte oder ob man dann doch lieber die Wunschimmobilie mietet anstatt einen Kompromiss zu kaufen. Vermutlich dürfte die Miete dafür aber auch höher sein als im Durchschnitt.
Auf jeden Fall sollte man sich Zeit nehmen und auch unter Einschaltung von 1-3 Immobilienagenturen verschiedene Objekte besichtigen, um so auch einen besseren Überblick über verschiedene Condo-Anlagen in der gewünschten Gegend zu bekommen.
Sollte sich eine Condo-Anlage als Favorit herausstellen aber gerade kein von Preis, Ausstattung oder Lage her geeignetes Condo angeboten werden, macht es durchaus Sinn, Kontakt zu den Immobilienagenturen IN dieser Condo-Anlage aufzunehmen, um immer neue Objekte (oft über die timline von LINE) schnell angeboten zu bekommen. Denn gerade im Internet gibt es oft Immobilienagenturen wie z.B. WazFaz, die quasi nur wie Subunternehmer Immobilenangebote anderer, kleiner Agenturen breiter bekannt machen, und dafür gerne einen Extraaufschlag auf den Preis machen.
Ich halte es für vorteilhaft, wenn man für das angebotene Objekt zunächst für 1-2 Monate eine Miete mit Kaufoption unter Anrechnung der gezahlten Miete vereinbart. Dann kann man vor dem Kauf quasi zur Probe wohnen und prüfen ob man sich dort auch wirklich wohl fühlen (evt. laute Nachbarn?) kann.
Nicht unwichtig ist auch die Höhe der jährlichen oder monatlichen Gemeinschaftskosten.
Last not least besteht bei Condos auch immer die Gefahr, dass Manager der Miteigentümergemeinschaft mit der Kasse durchbrennen oder der Developer noch über so viele unverkaufte Wohnungen verfügt, dass er auf Eigentümerversammlungen regelmäßig die Mehrheit der anwesenden Stimmen hat und damit unnötige Maßnahmen veranlasst, von denen insbesondere seine eigenen Firmen profitieren.
Ich selbst habe in Pattaya/Jomtien mehr als 1 Jahr lang gesucht und festgestellt, dass nur wenige Objekte meine Prioritäten erfüllten, weshalb ich manche von Schnitt 8und Ausstattung her tolle Wohnung nicht genommen habe. Zudem hatte ich für ein Condo ein Angebot abgegeben um später zu erfahren, dass es für 100.000 THB mehr an eine andere Person verkauft worden sei, ohne dass ich nochmal gefragt wurde, ob ich mein Angebot erhöhen würde.
Letztlich habe ich dann doch eher zufällig eine neu angebotene Immobilie (von einer Agentur in dieser Immobilie) erworben, die ein passables Preis-/Leistungsverhältnis und einen guten Kompromiss meiner Prioritäten bot. Ich freue mich jeden Tag über den Kauf. Denn man sollte auch bedenken, dass die Traumimmobilie vielleicht 1. gar nicht so häufig angeboten wird und 2. dann auch oft nicht zu einem vernünftigen Preis.
Teuer ist übrigens relativ!
Wenn ich ein Studio in einer gefragten Lage in Pattaya für einen Preis kaufe, für den man z.B. in Bang Saray östl. der Sukhumvit ein Haus mit Pool (allerdings auf Thai-Namen) kaufen kann, mag das zwar teuer erscheinen. Ob es tatsächlich teuer war wird sich erst herausstellen, wenn man das Objekt zum gleichen Preis wieder verkaufen möchte. Das kann beim Haus in Bang Saray deutlich länger dauern (wenn überhaupt der ursprüngliche Kaufpreis erzielt werden kann) als bei einem größeren Studio in einer gefragten Lage in Pattaya. Z.B. bewirken guter Meerblick und Anbindung an den Baht-Bus einen höheren Preis, ohne dass das Condo größer oder besser ausgestattet ist, als gleich große Condos ohne diese features oder als frei stehende Häuser im Osten vom Bang Saray. Angebot und Nachfrage ... Und trotzdem brauchen manche Verkäufer Jahre, um zu realisieren, dass ihre Wunschpreise deutlich von den derzeitigen Marktpreisen entfernt sind.
da ich hier schon viele interessante Beiträge als Anregungen für Andere gelesen habe, wollte ich auch mal MEINE Gedanken zu einem m.E. nicht unwichtigen Thema als Anregung niederschreiben.
Die Überlegung, Miete oder Kauf, hängt natürlich erstmal davon ab, ob genügend Ersparnisse vorhanden sind, die einen Kauf überhaupt ermöglichen. Die Rahmenbedingungen sollte jeder Interessierte mittlerweile schon kennen: Ausländer dürfen nur max. 49% an einem thailändischen Grundstück halten. Auf Umgehungsmöglichkeiten/ Gestaltungen will ich mit diesem Thema nicht eingehen.
Wer solo ist oder selbst als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sein möchte, für den kommt maximal ein eigenes Condo, also eine Wohnung infrage, für die eine foreign ownership, also der Eigentumserwerb für einen Ausländer, möglich ist.
Wichtig ist sicherlich auch das Lebensalter bei Erwerb. Desto jünger man ist, desto mehr Miete kann man in Thailand sparen, wenn man dort für immer leben will, desto eher rechnet es sich. Desto länger man in einer eigenen Wohnung lebt, desto eher kann man sie preiswert und damit schneller verkaufen, wenn es mal erforderlich oder gewünscht sein sollte. Wenn man unter Kaufpreis verkauft, reduziert sich natürlich die zuvor eingesparte Miete.
Beispiel: Wenn man ein Condo für 3 Mio kauft und die dort dafür übliche Miete von mtl. 15.000 THB spart, spart man bei mtl. 1.000 THB Hausnebenkosten, die in Mietzahlungen enthalten sind, pro Jahr 168.000 THB Miete (12×14.000). Die Einsparung reduziert sich natürlich um die (sicheren?) Erträge, die man bei Investments in Aktien oder andere Anlageformen mit dem Kaufpreis erzielen könnte. Angenommen, man hat keine Lust sich tgl. um Börsenkurse zu kümmern und würde keine Renditen erzielen (ich halte übrigens selbstgenutzte Immobilien für die beste und sicherste Anlageform), könnte man in 10 Jahren 1.680.000 THB Miete sparen; entsprechend mehr, wenn in den 10 Jahren die Mieten steigen! Wenn man nach 10 Jahren für den selben Preis verkaufen kann, wie man selbst gekauft hat, hat man 10 Jahre lang quasi mietfrei gewohnt. Wenn man sehr schnell verkaufen möchte, könnte man auch z.B. für 2.160.000 THB verkaufen und hätte bei 840.000 THB Verlust noch immer die halbe Miete eingespart.
Tipp: Spekulative Wertsteigerungen von Immobilien sollte niemand als Entscheidungskriterium für den Immobilienkauf heranziehen. Wenn es so kommt, ist es als Bonus zu betrachten. Man kann aber nicht damit rechnen.
Neben dem Vorteil einer eingesparten Miete (= Rendite) kann solch ein Immobilienkauf auch eine Absicherung gegen Währungsschwankungen sein. Sollte der Euro mal deutlich an Wert verlieren (für mich steht ein künftiger Eurocrash fest; es ist nur eine Frage des Zeitpunkts), würde das indirekt eine Mietsteigerung zur Folge haben, wenn man z.B. von (Renten-) Zahlungen aus Deutschlabd oder Österreich abhängig ist. Eine eigene Immobilie in Thailand schützt davor. Wenn der Euro vorübergehend stärker werden würde, würde lediglich die Rendite etwas sinken, was weniger schlimm wäre.
Bevor man kauft, sollte man sicher sein, wo in Thailand man leben will. Für den einen ist Meeresnähe unabdingar, andere wollen in einer Stadt wohnen oder das beschauliche Landleben im Isarn genießen (mangels Condos außerhalb der Provinzhauptstädte kann man dot eher nicht Immobilien auf den eigenen Namen erwerben.
Auf jeden Fall sollte man in der ausgewählten Gegend schon mal auf Zeit gewohnt haben, um sicher zu sein, dass man sich dort wohl fühlt.
Wenn die Region oder Stadt feststeht, in der man leben möchte, sollte man erkunden, in genau welcher Gegend das Condo belegen sein sollte (Reihenfolge von locations festlegen). Auch sollte man sicher sein, ob man zwingend auf ein eigenes Transportmittel oder teure Taxis/Grab angwiesen sein will. Wenn nicht, muss eine Anbindung an den ÖPNV vorhanden sein (soweit überhaupt verfügbar).
Daher macht es Sinn, für sich seine Anforderungen/Prioritäten aufschreiben, die die eigene Immobilie erfüllen soll, z.B. getrenntes Schlafzimmer, Meerblick, großer Balkon, ruhige Lage, schnelles Internet, Gym, etc. Wer über kein unbeschränktes Budget verfügt, wird Kompromisse machen müssen und sollte sich seiner Prioritäten sicher sein!
Wer zudem auch den möglichen Verkauf einplant, sollte sich auch dessen bewusst sein, dass der eigene Geschmack nicht unbedingt von der Allgemeinheit geteilt wird (Wer möchte z.B. ein Condo mit 2 Schlafzimmern aber nur einem Bad, das zudem nur durch eine Klarglascheibe von einem der beiden Schlafzimmer getrennt ist?). Da kann ein Verkauf sehr lange dauern oder nur mit Verlusten zeitnah realisiert werden können. Ist aber in DACH auch nicht anders, wenn nicht gerade eine Preisblase durch starke Nachfrage bei zu geringem Angebot vorhanden ist!
Die drei wichtigsten Kaufkriterien einer Immobilie lauten weltweit: 1. Lage, 2. Lage, 3. Lage ...
Natürlich ist der Schnitt einer Wohnung auch wichtig, die Möbelausstattung eher weniger.Wenn man weiß, was genau man will, sollte man im Internet auf die Suche gehen. Man wird dadurch schlauer, in welchem Preisrahmen die gewollten Immobilien angeboten werden.
Übrigens rate ich vom Kauf eines noch nicht fertig gestellten Condos dringend ab. Es haben schon einige Käufer ihr Geld verloren, weil die Immobilie nie fertig gestellt wurde. Die große Investitionsruine am Bali Hai Pier in Pattaya sollte beidpielsweise jedem Warnung genug sein. Qualitätsmängel sind übrigens auch besser erkennbar, wenn das Objekt schon 1 oder 2 Jahre fertig gestellt ist.
Wenn man merkt, dass auf dem Markt die gewünschten Immobilien nicht im Rahmen der eigenen Preisvorstellungen angeboten werden, muss man sich entscheiden, ob man mit dem Kauf warten will, ob man für einen Kauf Kompromisse eingehen möchte oder ob man dann doch lieber die Wunschimmobilie mietet anstatt einen Kompromiss zu kaufen. Vermutlich dürfte die Miete dafür aber auch höher sein als im Durchschnitt.
Auf jeden Fall sollte man sich Zeit nehmen und auch unter Einschaltung von 1-3 Immobilienagenturen verschiedene Objekte besichtigen, um so auch einen besseren Überblick über verschiedene Condo-Anlagen in der gewünschten Gegend zu bekommen.
Sollte sich eine Condo-Anlage als Favorit herausstellen aber gerade kein von Preis, Ausstattung oder Lage her geeignetes Condo angeboten werden, macht es durchaus Sinn, Kontakt zu den Immobilienagenturen IN dieser Condo-Anlage aufzunehmen, um immer neue Objekte (oft über die timline von LINE) schnell angeboten zu bekommen. Denn gerade im Internet gibt es oft Immobilienagenturen wie z.B. WazFaz, die quasi nur wie Subunternehmer Immobilenangebote anderer, kleiner Agenturen breiter bekannt machen, und dafür gerne einen Extraaufschlag auf den Preis machen.
Ich halte es für vorteilhaft, wenn man für das angebotene Objekt zunächst für 1-2 Monate eine Miete mit Kaufoption unter Anrechnung der gezahlten Miete vereinbart. Dann kann man vor dem Kauf quasi zur Probe wohnen und prüfen ob man sich dort auch wirklich wohl fühlen (evt. laute Nachbarn?) kann.
Nicht unwichtig ist auch die Höhe der jährlichen oder monatlichen Gemeinschaftskosten.
Last not least besteht bei Condos auch immer die Gefahr, dass Manager der Miteigentümergemeinschaft mit der Kasse durchbrennen oder der Developer noch über so viele unverkaufte Wohnungen verfügt, dass er auf Eigentümerversammlungen regelmäßig die Mehrheit der anwesenden Stimmen hat und damit unnötige Maßnahmen veranlasst, von denen insbesondere seine eigenen Firmen profitieren.
Ich selbst habe in Pattaya/Jomtien mehr als 1 Jahr lang gesucht und festgestellt, dass nur wenige Objekte meine Prioritäten erfüllten, weshalb ich manche von Schnitt 8und Ausstattung her tolle Wohnung nicht genommen habe. Zudem hatte ich für ein Condo ein Angebot abgegeben um später zu erfahren, dass es für 100.000 THB mehr an eine andere Person verkauft worden sei, ohne dass ich nochmal gefragt wurde, ob ich mein Angebot erhöhen würde.
Letztlich habe ich dann doch eher zufällig eine neu angebotene Immobilie (von einer Agentur in dieser Immobilie) erworben, die ein passables Preis-/Leistungsverhältnis und einen guten Kompromiss meiner Prioritäten bot. Ich freue mich jeden Tag über den Kauf
. Denn man sollte auch bedenken, dass die Traumimmobilie vielleicht 1. gar nicht so häufig angeboten wird und 2. dann auch oft nicht zu einem vernünftigen Preis.Teuer ist übrigens relativ!
Wenn ich ein Studio in einer gefragten Lage in Pattaya für einen Preis kaufe, für den man z.B. in Bang Saray östl. der Sukhumvit ein Haus mit Pool (allerdings auf Thai-Namen) kaufen kann, mag das zwar teuer erscheinen. Ob es tatsächlich teuer war wird sich erst herausstellen, wenn man das Objekt zum gleichen Preis wieder verkaufen möchte. Das kann beim Haus in Bang Saray deutlich länger dauern (wenn überhaupt der ursprüngliche Kaufpreis erzielt werden kann) als bei einem größeren Studio in einer gefragten Lage in Pattaya. Z.B. bewirken guter Meerblick und Anbindung an den Baht-Bus einen höheren Preis, ohne dass das Condo größer oder besser ausgestattet ist, als gleich große Condos ohne diese features oder als frei stehende Häuser im Osten vom Bang Saray. Angebot und Nachfrage ... Und trotzdem brauchen manche Verkäufer Jahre, um zu realisieren, dass ihre Wunschpreise deutlich von den derzeitigen Marktpreisen entfernt sind
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