Pattaya Condos schwer verkäuflich

[Tigerwoods]

Ich habe heute einen Artikel über den Condomarkt in der unzitierbaren Zeitung aus der Stadt der Engel entdeckt,
den ich Euch natürlich nicht vorenthalten möchte. Es hat sich ein gewisser Khun Surachet Kongcheep, seines Zeichens Property consultant bei Colliers Int. Thailand, geäußert.

Pattaya´s Condomarkt wird weiterhin schwach erwartet in diesem Jahr, weil das Angebot erdrückend bleibt

Projektentwickler sind besorgt über die Käuferzurückhaltung.
Es gibt im Moment keinerlei Anzeichen für eine Erholung, obwohl weniger neue Einheiten fertiggestellt wurden.
Im ersten Halbjahr wurden 10 neue Projekte "gelaunched" mit 5.280 Condos, fallend von 8.670 mit letzten Halbjahr 2014. Für den Rückgang werden negative Inländische Faktoren und die Situation der Weltwirtschaft verantwortlich gemacht.
Es kommen immer weniger Russen, die die Hauptabnehmer für Condos in Pattaya waren, ferner urlauben deutlich weniger Farangs in Thailand. In den letzten 2 Jahren kamen vermehrt Chinesen, die aber nicht kaufen.
Obwohl einige chinesische Investoren Projekte planen, hat sich die Nachfrage verlangsamt und der Markt ist geprägt von Überkapazitäten.
Von 2011 bis zum 30.06.15 wurden 68.400 Condos fertiggestellt. 18.000 davon stehen noch zum Verkauf
Wenn man diese unverkauften Einheiten mit den möglicherweise spekulativ erworbenen Einheiten zusammenrechnet kommt man auf ca. 22.000 unverkaufte Condos.
Ca. 10.000 Einheiten werden voraussichtlich noch in diesem Jahr fertiggestellt.


Der Sales und Marketingdirektor von A.D.House hat mit Promotions begonnen. Buy one, get one free.
Diese Kampagne gilt für nachfolgende Projekte:
A.D. Bangkok on Nakhon-in Road in Nonthaburi with 952 units, Blue Ocean in Chon Buri's Sattahip district with 1,848 units and The Water Beach in Cha-am with 2,317 units.

Der Text ist von mir sinngemäß übersetzt.


Dieses Interview ist für mich überhaupt nicht überraschend, ich hätte schon zu einem deutlich früheren Zeitpunkt erwartet, dass es Probleme beim Verkauf der unzähligen Condos gibt.
Ich habe bisher noch nicht versucht ein Condo zu kaufen aber die Preisvorstellungen der Verkäufer sind m.E. immer noch jenseits von Gut und Böse. Ich bin gespannt, wie es weitergeht ?

Firesales oder vergammeln die Wohnungen ungenutzt vor sich hin ?

 

[teletubbi]

Wenn man sich umsieht kann man schon mal hot sales erwischen. Also Verkäufe wo der Besitzer verkaufen muss weil er Geld benötigt.
Im allgemeinen halten sich die Preise aber noch auf einem hohen Niveau.

Auch bei Häusern festzustellen. Da stehen ganze, neue Siedlungen leer. Aber runter mit dem Preis will man nicht.
Bei den Häusern ist es auch eher der Grundstückswert. Die Häuser sind eigentlich Beiwerk.
Selbst Banken lassen Häuser vergammeln wo die Kreditschulden nicht mehr aufgebracht werden können statt sie günstiger anzubieten oder zu vermieten.

Alleine die Logik dahinter erschliesst sich mir nicht.

 

[LoS]

Bodenspekulanten?

 

[teletubbi]

Bodenspekulanten?

Wäre die einzige logische Erklärung.
Funktioniert aber nur wenn Pattaya weiter wachsen würde.
Mit dem zurückgehen der Touristen, vor allem die investieren, ist das aber eher ein Verlustgeschäft. Zumindest in naher Zukunft.

Aber Landbesitz, wenn man nicht darauf angewiesen ist es zu verkaufen, ist schon immer in jedem Land ein Plus Punkt gewesen.

 

[Slift]

Die Überkapazitäten sind doch die logische Konsequenz von renditeorientierten Bauprojekten.
Sieht man ganz gut in China; da wurden ganze Städte hochgezogen und keiner wohnt dort.

Könnte mir gut vorstellen, dass der Ausbau des Pattaya Airports die Verkaufszahlen wieder steigen lässt.
Insofern das kein zweiter BER wird.

 

[teletubbi]

Könnte mir gut vorstellen, dass der Ausbau des Pattaya Airports die Verkaufszahlen wieder steigen lässt.

Darüber werden dann hauptsächlich die Chinesen kommen.
Nur bei denen sieht es nicht so gut aus mit dem investieren.

 

[thomas.txl]

War auch etwas überrascht, als ich jetzt im Juli auf Schnäppchensuche war.

Die Preise für die angebotenen Condos waren durchweg wenig verhandelbar.

Ich informiere mich vorher bei Condos über den ehemaligen Verkaufspreis und je nach Zustand gab es dann ein Gebot von mir.
Leider (oder auch nicht) ließen alle Verkäufer sich nicht darauf ein.

Bsp: Condo, 40 qm, Meerblick am Pratumnak, Gebäude ca. 20 Jahre, kleiner Pool, außen ok, mehr nicht.
Das Condo war ein Studio, gut erhalten, kein Renovierungsstau.

Verkaufspreis Farang Name: 1,45 Mio

Der Besitzer wollte 1 Jahr noch darin wohnen und mir dafür 12.000 Baht/Monat als Miete zahlen, die ich gleich vom Kaufpreis abziehen könne.
Also cash 1,306 000

Ich bot ihm als erstes Angebot cash 1,150 000

Fand ich nicht zu wenig, war es mir wert, ihm aber nicht.
Ließ sich nicht einmal auf ein neues Angebot ein.

Bei den anderen Condos gab ich eigentlich immer 10-15% weniger als der Verkaufspreis als Gebot ab, aber alle lehnten ab.
Da ist der Verkaufsdruck noch nicht hoch genug...

Muß ja nicht kaufen, aber von den ca. 10 Condos, die ich ansah, war nichts mit handeln.


Leider sind mir die neu angebotenen Condos zu teuer, rechnet sich nicht zu vermieten.
Sie sind meist auch zu klein.

War bisher die Standardgrüße eines Studios um die 36 qm sind es bei den neuen um die 28 qm.
Ist wie ein Hotelzimmer...

Dafür sind die zum Condo gehörenden Anlagen meist groß, dadurch steigen auch die Nebenkosten.


Es gibt immer wieder Hot Sales, Schnäppchen, aber da muss man halt auch vor Ort sein und schnell zuschlagen.

Bin gespannt, wie es weiter geht mit den Immobilien, bin aber auch froh, das ich dort schon welche günstig kaufen konnte.


Gruß

Thomas

 

[Slift]

Darüber werden dann hauptsächlich die Chinesen kommen.
Nur bei denen sieht es nicht so gut aus mit dem investieren.

Stellt sich die Frage, ob Chinesen generell ungerne in Immobilien investieren oder ob es an der Wirtschaftslage liegt.
Wann der Airport mit A380 & Co. angeflogen werden kann, steht ja noch in den Sternen.

 

[teletubbi]

Wann der Airport mit A380 & Co. angeflogen werden kann, steht ja noch in den Sternen.

Alles andere auch.
Sind ja bis jetzt nur Absichtserklärungen.

 

[Tigerwoods]

Geschäfte m

Da ist der Verkaufsdruck noch nicht hoch genug...

Entscheidend ist sicherlich das Verhalten der Immobilienentwickler, die auf großen Paketen von Condos sitzen.
Wenn die finanzierenden Banken Druck machen, dann kommen auch die Preise runter.

 

[teletubbi]

Täusche dich mal nicht.
Es wäre nicht das erste Mal das Projekte nicht fertiggestellt wurden und die bisherigen Käufer (Vorfinanzierer) im Regen standen.
Auch ist es schon öfter vorgekommen das Verwaltungen von fertigen Condo Anlagen mitsamt den Rücklagen verschwunden sind.

Zur Zeit stehen auch einige Projekte auf dem Prüfstein.
Weil z.B. zu hoch gebaut wurde, bei den Eigentumsverhältnissen geschummelt wurde (Farang / Thai Verhältnis) usw.

 

[seppl2]

Kurze Frage kurze Antwort.
Denke hier paßt es momentan besser.
Geht um den riesen Turm hinterm Bali Hai!
War Anfang diesen Monat da.
Fragte im Beergarten eine bekannte Supervisor.
Meinte im Moment geht da not Work!
Habt ihr da Infos für dieses Mammutprojekt,
Danke
Gruß Seppl2

 

[Slift]

Geht um den riesen Turm hinterm Bali Hai!

Ich nehme an du meinst das 'Waterfront Suites & Residences'.
Da wurde alles letztes Jahr stillgelegt, nachdem man gemerkt hatte, dass die Sicht vom Buddha Hill verschandelt wird

 

[thomas.txl]

Der da?

 

[teletubbi]

Das ist so ein Beispiel.
Ohne Genehmigung zu hoch gebaut. Jetzt ist die Frage Rückbau oder komplett Abriß.

 

[LoS]

Das gehört dem Vernehmen nach der wohlbeleibten Ex Frau des Prinzen, Königssohn.
Der Bürgermeister mußte eben unterschreiben, höhere Instanz eben.
Gibt mehrere Beispiele.
Wenn zu heiß, löschen.

 

[tomsom]

Wenn man in Pattaya ein Condo besitzt oder kaufen möchte, man ist aber nur 2-3 Monate im Jahr dort anwesend, gibt es irgendwelche Firmen oder Personen die für Geld ab und zu einwenig zum rechten Schauen, z.b. einmal im Monat ins Condo gehen und mal die Klimaanlage für 10 Minuten einschalten. Wie läuft es mit Strom und Wasser-Rechnungen wenn man nicht anwesend ist? Hat da jemand Erfahrung?

 

[neitmoj]

gibt es irgendwelche Firmen oder Personen die für Geld ab und zu einwenig zum rechten Schauen, z.b. einmal im Monat ins Condo gehen und mal die Klimaanlage für 10 Minuten einschalten

Wozu denn?
Lieber vor Abreise den Kühlschrank leer machen, Strom & Wasser abstellen und die Tür verrammeln als riskieren das dort während der Abwesenheit Nomaden hausen.

 

[longhair]

Alleine die Logik dahinter erschliesst sich mir nicht.

Preisreduktionen bedeuten auch Wertreduktionen in den Bilanzen des Developers und damit verbunden auch höhere Zinsen für die Fremdfinanzierung oder vielleicht sogar die Insolvenz. Dann schiebt man die Wahreit doch lieber auf die lange Bank und hofft darauf, dass sich der Markt stabilisiert oder eben auf Dauer ausreichend uninformierte Käufer zu finden, bis eine Preisreduktion auch für den Developer ohne drohende Insolvenz machbar ist.