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Sunny996

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@Sunny996
Ich könnte mit Betongold in Thailand nicht ruhig schlafen. Es sei denn, Du hast da eine Rechtslücke aufgetan, die nicht ganz so bekannt ist.
Wenn die Nachfrage in Immobilien ausbleibt oder sich die Gesetzeslage ändert (was in Thailand ja höchst unwahrscheinlich ist), wäre es möglich das die Rendite auch weg ist oder zumindest stark schmilzt.

Immobilien gehören in Thailand für mich auch zu den erweiterten Spekulationsobjekten
Grüße lilyfee
Ich kann mit Betongold in Thailand sehr gut schlafen und da ich niemals im Leben mit dem Strom geschwommen bin sondern immer dagegen, habe ich gerade ein weiteres Condo in Pratumnak nicht weit vom Beach gekauft. Was auch nicht so abseits ist wie das Condo unseres Threadstarters The Maledives wo ich nie kaufen würde. Wenn der Preis für so eine Hütte stimmt kann ich damit sehr gut schlafen.

Das ganze Leben ist eine Spekulation und man kann sowas auch unter Risikominimierung Händeln.
Lage und Größe und ganz wichtig ist die Ausstattung eines Condos, so das du wahlweise entweder an Touristen oder Expats vermieten kannst. Und wenn du dann noch weit unterm Marktpreis kaufst und eine vernünftige Thailändische Ehefrau und Partnerin hast du schon die halbe Miete im Sack und damit schlafe ich persönlich sehr gut.
 

sophisto

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... 4 Mio. Kaufpreis.
Miete bei dieser Art von Haus max. 20k pro Monat...
Da bist du bei knapp 20 Jahren für den Return of Invest.
...
Danach fängt erst das Geld verdienen an.
4 Mio Kaufpreis, 240k Mieteinnahme -> 6% jährliche Bruttorendite!
Also aus meiner Sicht fängt da das Geld verdienen mit Tag 1 an (außer man investiert lieber in Kryptowährungen... dann sind 6% natürlich ein riesen Verlustgeschäft :bigsmile)
Wertsteigerung der Immobilie noch nicht mal mit eingerechnet! Dafür allerdings auch nicht die Instandhaltungskosten (die aber nichts am Geldverdienen unterm Strich ändern)

Deine Rechnung würde nur aufgehen, wenn kein Gegenwert für die 4 Mio Kaufpreis vorhanden wäre oder es sich um eine Schrottimmobilie handelt...
 
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Sunny996

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Und genau das ist das Problem für die meisten und mein größter Unsicherheitsfaktor, der mich eben nicht ruhig schlafen lassen würde.
Ich betrachte das gar nicht so als Unsicherheitsfaktor, sondern als normalem Zustand.
Warum sollte meine Frau falls es mal wirklich mal dazu kommen sollte leer ausgehen. Sie hat mir 13 Jahre ihres Lebens an meiner Seite geschenkt, von daher hätte Sie sich auch ihren Teil verdient den ich ihr auch freiwillig geben würde. Und auch in Thailand gibt es ganz normale Gesetze so das dass alles vernünftig geregelt ist.
 
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sophisto

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Du hast keine Immobilie zur V&V, oder?
Aktuell zwei Wohnungen an privat und eine gewerbliche Immobilie (wobei man sich bei dieser streiten könnte, ob ich die nicht irgendwie an mich selbst vermiete :bigsmile)
Warum fragst du? Stimmt irgendwas an meiner Ausführung nicht?
ich habe nur die Eckdaten von teletubbi übernommen und die Rendite errechnet um aufzuzeigen, dass damit "Geld verdienen" eben nicht erst nach 20 Jahren beginnt.
Sonst könnte ich auch sagen "hab für 1 Mio Aktien gekauft, bekomme daraus jedes Jahr 25k Dividende, Geld verdienen beginnt also erst nach 40 Jahren".
(ja, Depotgebühren etc. zur Vereinfachung weggelassen)
 
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Sunny996

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Also aus meiner Sicht fängt da das Geld verdienen mit Tag 1 an (außer man investiert lieber in Kryptowährungen... dann sind 6% natürlich ein riesen Verlustgeschäft :bigsmile)
Wertsteigerung der Immobilie noch nicht mal mit eingerechnet! Dafür allerdings auch nicht die Instandhaltungskosten (die aber nichts am Geldverdienen unterm Strich ändern)
Was nützt dir eine fiktive Wertsteigerung wenn die Lage des Objektes so bescheiden ist das du das Haus nicht verkauft kriegst und du Jahre warten muss das mal ein Käufer Interesse zeigt, wir haben eine massive Übersättigung des Marktes. Schwer vorstellbar wenn es massenweise neue Häuser auf dem Markt gibt das viele sich für ein altes Haus interessieren. Aber auch hierbei gibt es Ausnahmen, wenn das Haus dementsprechend ansprechend ist finden sich auch dafür Kunden.
 
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Sunny996

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@sophisto, ansonsten bin ich ganz bei, denn sonst würde ich ja keine Immobilien kaufen. Ich habe mit meinen Immobilien ebenfalls eine Wertsteigerung erreicht, liegt aber auch stark an der Lage und dem Kaufpreis.

Genauso kann das aber auch in die Hose gehen wenn man sich verspekuliert und das beste Beispiel ist das Condo was ich heute gekauft habe, das hat einen Average market price von 55753 Baht pro m2 und so werden auch die anderen baugleichen Condos in dem Objekt angeboten. Das Condo ist in vier Jahren nicht einmal vermietet worden und der Spekulant der das Condo vor vier Jahren gekauft hat dabei kräftig miese gemacht. Egal solche Geschäfte mag ich.
 
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Was nützt dir eine fiktive Wertsteigerung...
Echt jetzt? Ich habe den auf eine Minimum an Informationen reduzierten Beitrag von teletubbi genommen und anhand dessen Zahlen meine Sicht (wie ich finde eine objektive Sicht...mag jeder für sich entscheiden) dargelegt, warum die Aussage "nach 20 Jahren fängt Geld verdienen erst an", eigentlich nicht zutreffend ist.
Und jetzt landen wir bei "fiktiver Wertsteigerung" die mir nichts nützt...

Wo soll ich da jetzt anfangen?
Meine Kernaussage, dass nicht erst nach 20 Jahren Geld verdient wird, stimmt auch für den Fall, dass ich eine Immobilie ohne Wertsteigerung verkaufe.
Je nachdem ob und wie man alle auftretenden Kosten und Inflation einberechnet halt irgendwo zwischen 1 und 20 Jahren.
Auch wenn ich die Immobilie nie verkaufe ist das so zutreffend. Solange sie einen Wert >Anschaffungsnebenkosten+Veräußerungskosten+laufende Kosten-Mietertrag hat (vereinfacht gesagt!)
Also selbst wenn der Marktwert sinkt erzielt man einen "Gewinn" in aller Regel vor Ablauf von 20 Jahren.
(!alles basierend auf den Zahlen von teletubbi!)

wir haben eine massive Übersättigung des Marktes.
Ich habe mich bei meiner Berechnung nicht auf den thailändischen Immomarkt beschränkt... es sollte ein generelle Aussage sein.
Aber wie gesagt kann ich selbst unter Anschaffungskosten verkaufen und verdiene nicht erst nach 20 Jahren Geld.
Solange der Marktpreis eben nicht zu sehr fällt. Wer natürlich Immobilien kauft die 2 Jahre später nur noch 50% ihres Kaufpreises wert sind, dem ist dann sowieso nicht zu helfen.
Das wäre dann aber das was ich unter den von mir erwähnten "Schrottimmobilien" subsummieren würde.
 
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Aber wie gesagt kann ich selbst unter Anschaffungskosten verkaufen und verdiene nicht erst nach 20 Jahren Geld.
Da habe ich ein Verständnisproblem.
Wenn ich unter Anschaffungskosten verkaufe und mit der eingenommenen Miete diese auch nicht ausgleichen kann wo habe ich dann Geld verdient?
 
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sophisto

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Wenn ich unter Anschaffungskosten verkaufe und mit der eingenommenen Miete diese auch nicht ausgleichen kann
Ja das kam dann falsch rüber. Bin jetzt davon ausgegangen natürlich, dass die Mieteinnahmen den "Verlust" ausgleichen.
Bei 6% p.a. jetzt ja auch eher zu erwarten dass es so kommt...
 

Sunny996

Thailand
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@sophisto das sind aber keine guten Geschäfte, dann partizipiere ich doch lieber an einem Wertzuwachs und an dem Konvertierungskurs bei Verkauf der Immobilie. Guter Gewinn ohne Vermietung.
 
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teletubbi

Hat einen an der Klatsche
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Der Markt in Thailand ist ein anderer als in Deutschland.
Hier spielen andere Faktoren eine Rolle.
Die Immobilie an sich ist nicht der entscheidende Preisfaktor. Deshalb stehen hier auch so viele leer, welche der Bank gehören.
Es ist das Land auf der sie steht (Ich rede jetzt von Häusern).
Die Bausubstanz und Ausführung ist mit der in Deutschland im allgemeinen nicht zu vergleichen.
Das und das Klima setzen einer Immobilie hier deutlich mehr zu als bei uns. Bei Häusern ab 10 Jahre sollte man schon genau hinsehen wenn man kauft.

Ich war wegen einer gebrauchten Immobilie in dem Moo Baan in dem ich letztendlich ein neues Haus gekauft habe.
Das gebrauchte Haus war 4 Jahre alt und wies schon deutliche Verfallsspuren auf. Kommt natürlich auch immer darauf an wie man es pflegt und Instand hält.
Bei Thai Besitzern oft so das nur das notwendigste gemacht wird. Genauso wie bei den Autos.

Gefordert wurden 3,2 Millionen. Eine Strasse weiter dann ein neues, noch nie bewohntes, mit größerer Grund- und Landfläche für 3,6.
Was glaubst du wohl für was ich mich entschieden habe?
 
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dropoff

take care myself
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9 September 2011
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Sauerland
Der Preis ist für die Grõsse ok, ändert aber leider nichts an der Lage. Interessant ausschließlich für mobile Expats die dort dauerhaft wohnen wollen. Die brauchen dann aber ca. 15 Jahre bis sie den Kaufpreis abgewohnt haben. Bei der unsicheren Lage in Thailand keine Option.
 
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Ryan11

Kein anderes Hobby?
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Immobilieninvest in Thailand ..insbesondere Pattaya und Umgebung ..dafür gibts zwei Gründe ...

1. Streben nach Rendite (Investment)
2. "Emotionen" ..Ich will in meiner eigenen Bude wohnen" ..ich will nach Hause kommen"

PUNKT 2 "EMOTIONEN"
Über den Punkt 2 muß man nicht diskutieren ... das sei jedem überlassen. Mit etwas Glück befriedigt man nicht nur die Emotions ..sondern wohnt auch günstiger. Die Rechnung geht bevorzugt dann auf, wenn man sich öfter und länger in Thailand aufhält. Vergleichbar mit meinem "Investment" in mein Moped: Habe in eine neue Honda Click vor einigen ca. 45.000 Baht "investiert" .. und bin happy .. nie mehr auf die Schrott Miet-Motpeds für 1.500 bis 3.000 Baht angewiesen. Spart mir Ärger ..und ist inzwischen auch renditemässig im positiven Bereich. Hatte aber auch keinen Unfall ... toitoitoi....

Bei Immobilien bin ich in Pattaya oft umgezogen bis ich eine passende Wohnung ZUR MIETE gefunden habe. Bei vorherigen Mietobjekten haben mich nach kurzer Zeit oft viele Dinge (und das habe ich erst während meiner Mietzeit bemerkt) gestört: Die Lage, die Bauqualität, die Nachbarn (!!!!!!!!!!!!!!!), der Verwaltungsservice ..Sicherheeit ..und und und ...

Zu Punkt 1 "Rendite"
Ob die Rechnung am Ende ausgeht hängt von enorm viel Faktoren ab - und die meisten sind vom Käufer nicht beeinflussbar. Es ist enorm gefährlich, bei Immobilien-INvestments von "Vergangenheitsrenditen" auf die zukünftigen Renditen zu schliessen. Für Ausländer ist der Immobilienmarkt in Pattaya per se extrem teuer (Ausländerquote) und extrem gefährlich (Rechtliche Konstruktionen bei Erwerb über Firmen). Gerade beim Thema "Erwerb über Strohmänner / Scheinfirmen" knallts in Thailand wohl gerade richtig. Deshalb sollte man bei der Kombination "Immobilien-Investment / Pattaya / Ausländer" Rendite-Aufschläge vornehmen, die deutlich über 10% liegen, d.h. letztendlich sollte eine Rendite von 15% bis 20% errechnet werden (von der man eben 10% abzieht weil das Investment im Arsch ist). Folgend einige Bilder mit Kommentaren und Fragen.

Bei den beiden Bildern handelt es sich um ein bereits seit über einem Jahr fertiggestelltes Objekt im Bereich 3rd Road / Pattaya Tai. So wenig Wohnungen beleuchtet ..selbst im Dezember / Januar / Februar. Nebenan wird der nächste Wolkenkratzer hochgezogen (siehe Tagesbild, links)

IMG20200702191532.jpg



IMG20200623100946.jpg

1. FRAGE: Wie hoch wird die durchschnittliche Mietrendite der (ausländischen) Käufer des Hochhauses "rechts" in den nächsten 20 Jahren sein?
2. FRAGE: Im letzten Bild ist eine neue Dacheindeckung zu sehen. Einfachste gewellte Metallplatten. Vor einigen Jahren habe ich das Schauspiel schon mal gesehen ...wie schätzt Du die Qualität der Hochhäuser im Hintergrund ein, die von Thai-Profis nur zum Verkauf an Amateur-Anleger gebaut werden, unter dem Tenor von Profitmaximierung (Im Gegensatz z.B. von Hotelbauten - Professioneller Investor managt den Bau)?

Zur Unterstützung weitere Bilder von der Handwerkerarbeit ..

IMG20200623101029.jpg
IMG20200716162100.jpg
Anhang anzeigen VID20200716162104.mp4
 

neitmoj

Ladydrink iss nicht!
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18 März 2009
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Der Preis ist für die Grõsse ok, ändert aber leider nichts an der Lage. Interessant ausschließlich für mobile Expats die dort dauerhaft wohnen wollen. Die brauchen dann aber ca. 15 Jahre bis sie den Kaufpreis abgewohnt haben. Bei der unsicheren Lage in Thailand keine Option.
Das es für "Selbstwohner" 15 Jahre bis Return of Investment braucht glaube ich nicht. Eher nur die halbe Zeit.
Die Wohnung sieht vom Schnitt her gar nicht mal schlecht aus. Ecklage ist gut, denn da wird man weniger durch lärmende Leute auf dem Gang genervt. Der Balkon ist viel größer als in den dort üblichen "Wohnklos", dazu Zugang zum Balkon vom Schlafzimmer und vom Wohnzimmer.
Nachteilig allerdings die niedrige Etage und die Außenlage statt Sicht auf die Poollandschaft.
Jetzt wird man, eingesprüht mit Mückenschutz, eine schöne Aussicht auf die Natur haben, aber in ein paar Jahren hat man vielleicht eine Baustelle vor der Nase und danach eine Betonmauer.

Das Maldives ist für Touristen absolut nicht geeignet, sondern nur für Investoren die selbst dort wohnen möchten und ein Fahrzeug haben.
 
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