Condo kaufen in Pattaya

[Karljogi]

Die theoretische und nach der Faustformel überschlagene (Jahresmiete / Kaufpreis) Mietrendite klingt mit knapp 7% natürlich super.
Die erzielt man aber auch nur, wenn man, wie du schon sagst, günstig kauft und entsprechende Mieteinnahmen hat.

Dazu kommen aber noch zwei Punkte ins Spiel, die in Deutschland eher nicht so relevant sind.

1. Bekommt man die Bude angesichts des krassen Überangebots überhaupt dauerhaft vermietet und welchen Aufwand muss man dafür betreiben.
2. In Deutschland kann man eine Immobilie mit 10 Jahren ja fast noch als Neubau bezeichnen. In Thailand hingegen sind manche Anlagen schon nach wenigen Jahren total runtergewirtschaftet.
Wie sich das Juristic Office, die Eigentümerstruktur und die Zahlungsdisziplin hinsichtlich der Common Fees entwickelt, kann man nur schwer prognostizieren, gerade bei einem Bau mit >1000 Einheiten.

Und zu guter Letzt stellt sich natürlich die wichtigste Frage:

Ist es das Risiko und den Aufwand im Vergleich zu alternativen Anlageklassen wert?
Meiner Meinung nach werden bei Immobilien viele kleinere Kosten und Ausgaben, gerade auch Eigenleistung und aufgewendete Lebenszeit unter den Teppich gekehrt und die Berechnung der Rendite beschönigt.

Ich bin bei Dir - wenn Du die Thematik rational / rein wirtschaftlich betrachtest dürfte ein Condo-Invest in Thailand nur in absoluten Ausnahmefällen mehr Rendite erwirtschaften als pflegeleichte Vergleichsanlagen (S&P 500, Welt-ETF, etc.).

Im Vergleich Kauf-/ zur Miet-Option habe ich noch eine Verständnisfrage: Wenn ich es richtig verstehe, dann dürfen bei den Condo-Anlagen nur 49 % an Nicht-Thais verkauft werden. Was dazu führt, dass der Kauf-Preis für Nicht-Thais i.d.R. höher sein dürfte als der Preis für Thais. Diese Marktdifferenzierung gibt es bei dem Mietmarkt nicht. D.h. ich kann bei einem Thai-Vermieter mieten, der theoretisch weniger Mieteinnahmen benötigt um die gleiche Rendite zu erzielen wie ein Nicht-Thai? Da ich bei der Miete auf den Gesamtmarkt Thai/Nicht-Thai zugreifen kann, sollte diese Variante wirtschaftlich / theoretisch gesehen i.d.R. vorteilhafter sein. Oder mache ich einen Denkfehler?

Wie dem auch sei, früher oder später werde hier trotzdem etwas kaufen. Wobei meine Kriterien ziemlich mit denen von @Brokerxy übereinstimmen. Wobei ich mich derzeit einfach noch nicht mit Jomtien anfreunden kann.
Und die Fahrstuhlthematik steht für mich ganz oben auf der Prioritätenliste. Neben geringen Wartezeiten wäre es wünschenswert, wenn man nur auf den Stock kommt auf dem man wohnt.

 

[robbbbor]

Im Vergleich Kauf-/ zur Miet-Option habe ich noch eine Verständnisfrage: Wenn ich es richtig verstehe, dann dürfen bei den Condo-Anlagen nur 49 % an Nicht-Thais verkauft werden. Was dazu führt, dass der Kauf-Preis für Nicht-Thais i.d.R. höher sein dürfte als der Preis für Thais.

Das ist bestimmt möglich, wenn die Foreign-Quota ausgeschöpft ist und man quasi dazu gezwungen ist, von einem anderen Ausländer zu kaufen.

Solange das aber nicht der Fall ist, kannst du auch von einem Thai kaufen und das Condo in die Foreign-Quota übertragen.
Da es dem Thai wahrscheinlich egal ist, an wen er verkauft, dürfte sich das in dem Fall nicht großartig auf den Preis auswirken.

 

[Leebanon]

am Rande nur angemerkt,
sollte mal wieder das Department für Land Transport sich mit einem Condo-Komplex befassen,
weil ein entnervter Thai, der als Condoeigentümer wegen seiner nicht bezahlten Umlagen ziemlich sauer ist,
und deshalb beim Department anonym behauptet hat,
dass in der Anlage mehrere "Thai-Eigentümer von Condos" Firmen sind, die tatsächlich von Ausländern gesteuert werden,
dann beginnt wieder die Suche nach den Scheinfirmen.

Fallen dann 2 Putzfrauen, die auf dem Papier Firmeneigentümer sind, im Verhör um,
dann wird aus dem Thai Condo schnell ein Ausländer Condo,
mit der Folge, dass die 49 zu 51% Eigentumsregel nicht mehr stimmt.

Die Rechtsfolge ist umstritten, weil die Frage ob Ausländer-Condo-Eigentümer einen Bestandsschutz haben,
nie klar bejaht wurde,
sodass immer noch das Gespenst bei verschiedenen Gerichten rumgeistert,

- ist bei einer Condo-Anlage die prozentuale Aufteilung objektiv nicht mehr gegeben,
kann auch jemand, der ein Condo von einem "Condo-Ausländer-Eigentümer" kauft,
nicht unbedingt einen wirksamen "Ausländer-Condo-Rechtstitel" erwerben,
( weil das Amt den erteilten Titel der vor xx Jahren erstellt wurde, als schwebend unwirksam betrachtet)

... also Vorsicht mit Depositzahlungen,
solange Rechtsprobleme bei den Ämtern ungeklärt sind,
und man deshalb keine Eintragung bekommt.

genau deshalb gibt es die Pflicht als Käufer, eine DD Prüfung zu machen,
( DD = Due Diligence )
bevor man irgendwelche Zahlungen leistet.

 

[Leebanon]

Bei mir: Gleiche Fliesen, ebenfalls d. Bauverantwortliche, gleiches Problem, aber anderes Condo.
Liegt es an den Fliesen? Oder am BV?
Ne, ist ein breit verbreiteteres Problem. Ich habe mal gehört die haben die Fliesen zu schnell, in den noch feuchten Estrich gelegt. Weiß es aber nicht Besser.

wer im Central Pattaya Beach Road ins oberste Stockwerk der Mall geht,
und sich dann bei der Überbrückungsverbindung den Boden ansieht,
dem fällt auf - keine Fliesen mehr.

Der erste Gedanke, bauen die an der Küste alle auf Sand ?

Klar ist, der Untergrund arbeitet, es entstehen Spannungen,
und je höher man geht, desto stärker wirken sich die Spannungen aus.

Die Fliesen kommen hoch, also verlegt man Teppich oder in Condos Click Parkett, das sich leichter reparieren lässt,
wenn man von Anfang an genug Reservepakete der selben Art gekauft hat.

Schwerer sind die Folgen jedoch bei Condoanlagen, wenn der Pool reisst, und man Umlagemässig an den Kosten herangezogen wird.
Dieses Risiko wird nur getoppt, von einer unseriösen Verwaltung, die mit eingesammelten Umlagen über Nacht verschwindet.
Bei älteren Condoanlagen gut zu wissen, wie der Lift gewartet wird, vom Hersteller, oder von einem freien Mitarbeiter,
der Sicherheitsabschaltungen überbrückt, damit der Lift wieder geht.

 

[Gerystan]

Hi
Hmmmm.....kaufen oder mieten, ganz erhlich wer kauft den heutzutage ein Condo in Pattaya....die anstehenden Kosten sind ja nicht mal versteckt.
Leute überlegt mal für 4 000 000 baht.....
bekommt man meist ein kleines Condo mit Meerblick im Jomtiem.
Bei Miete die doppelte Größe...und man ist ungebunden, das sagt mir der Hausverstand.
Aber jeden das seine

 

[buddy2020]

Meiner Meinung nach,ist auch entscheidend in welchem Alter man bei dieser Entscheidung ist!

Meine erste immobilie in Thailand habe ich vor ca.30 Jahren gekauft,da war ich 42 oder 43 Jahre alt weil ich noch noch nie ein Freund von mieten war!

Davor auch schon in Köln ein Haus gekauft, da war ich 32, und noch ein Haus in Spanien,mit 33 Jahren.

Aber für Jemanden der hier nur Urlaub macht,ist es eben vielleicht nicht ratsam...???

Wenn ich, nur für mich sprechend,aber überlege was ich in den letzten 40 Jahren nur an Miete bezahlt hätte..

Alleine für mein Condo in Pattaya hätte ich wohl,günstig gerechnet, in den letzten 20 Jahren,etwa 3.000.000.-THB an Miete gezahlt.

Gerne ziehe ich davon auch die Umlagen ab, das wären in etwa 350.000.-THB

Gerechnet hat es sich für mich schon...Denke mal so ca. 2,5 Millionen günstiger als gemietet!

Würde ich es Heute verkaufen,läge der Preis bei. ca. 2.500.000.-THB

PS: Was meinst Du damit :"Die anstehenden Kosten sind ja nicht mal versteckt." ??

 

[Gerystan]

Meiner Meinung nach,ist auch entscheidend in welchem Alter man bei dieser Entscheidung ist!

Meine erste immobilie in Thailand habe ich vor ca.30 Jahren gekauft,da war ich 42 oder 43 Jahre alt weil ich noch noch nie ein Freund von mieten war!

Davor auch schon in Köln ein Haus gekauft, da war ich 32, und noch ein Haus in Spanien,mit 33 Jahren.

Aber für Jemanden der hier nur Urlaub macht,ist es eben vielleicht nicht ratsam...???

Wenn ich, nur für mich sprechend,aber überlege was ich in den letzten 40 Jahren nur an Miete bezahlt hätte..

Alleine für mein Condo in Pattaya hätte ich wohl,günstig gerechnet, in den letzten 20 Jahren,etwa 3.000.000.-THB an Miete gezahlt.

Gerne ziehe ich davon auch die Umlagen ab, das wären in etwa 350.000.-THB

Gerechnet hat es sich für mich schon...Denke mal so ca. 2,5 Millionen günstiger als gemietet!

Würde ich es Heute verkaufen,läge der Preis bei. ca. 2.500.000.-THB

Sehr gute Aussage!!
[COLOR=rgba(255, 255, 255, 0.9)]Aber für Jemanden der hier nur Urlaub macht,ist es eben vielleicht nicht ratsam...???
.....das sehe ich genau so......
Aber die meisten machen hier nur Urlaub..[/COLOR]

 

[buddy2020]

Sehr gute Aussage!!

"Aber die meisten machen hier nur Urlaub.."

Habe ich mir aber auch schon gedacht,das von den ca. 25 Millionen Urlaubern in Thailand die meisten sich eben keine Immobilie kaufen..!

Was aber auch nicht nur auf Thailand bezogen so ist.

In Spanien machten 2023 ca. 75 Millionen Touristen Urlaub. Es wurden aber NUR ca. 300.000 Immobiien verkauft!

Alicante, Málaga und beide Archipele sind nach wie vor die Gebiete, in denen Ausländer ( Deutsche auf Platz 2) den größten Anteil am Immobilienmarkt haben. Die Costa Blanca in Alicante steht weiterhin an der Spitze (42,2 %)

In der Nähe von Alicante (Torrevieja) dort hatte ich mein Haus gekauft, und dann mit mehr als dem 3fachen Kaufpreis ,dann wieder verkauft! Da kamen die Russen mit Ihren Geldkoffern...

 

[robbbbor]

Alleine für mein Condo in Pattaya hätte ich wohl,günstig gerechnet, in den letzten 20 Jahren,etwa 3.000.000.-THB an Miete gezahlt.

Gerne ziehe ich davon auch die Umlagen ab, das wären in etwa 350.000.-THB

Gerechnet hat es sich für mich schon...Denke mal so ca. 2,5 Millionen günstiger als gemietet!

Würde ich es Heute verkaufen,läge der Preis bei. ca. 2.500.000.-THB

Durchschnittliche Mietkosten von 12.500 THB pro Monat bei einem Kaufpreis von 850.000 THB und das auch schon vor 20 Jahren?
Dann hast du wirklich ein Schnäppchen gemacht, bei dem man als Mieter bei Weitem nicht mithalten kann!

Dennoch hast du bei deiner Berechnung einen Punkt vergessen:

Als Mieter kann man den Kaufpreis anderweitig investieren. Hätte man die 850.000 THB z.B. am Aktienmarkt mit ungefähr 7% Rendite pro Jahr investiert, hätte man heute ca. 3,4 Mio THB.

Trotzdem stehst du heute deutlich besser dar als ein Mieter, auch wenn solche Wertsteigerungen und Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufwert die große Ausnahme sein dürfte.

 

[Brokerxy]

Bei mir: Gleiche Fliesen, ebenfalls d. Bauverantwortliche, gleiches Problem, aber anderes Condo.
Liegt es an den Fliesen? Oder am BV?
Ne, ist ein breit verbreiteteres Problem. Ich habe mal gehört die haben die Fliesen zu schnell, in den noch feuchten Estrich gelegt. Weiß es aber nicht Besser.

Meine Diagnose wäre miserable Fliesenqualität im Betonbett und nicht wie bei uns hochvergüteter Fliesen-Flexkleber (auf dem Betonboden).... und auch keine Trennfuge zwischen Condowänden und Boden-Randfliesen mit Silikon ausgespritzt, sondern, wie hier in TH üblich, OHNE TRENNFUGE direkt mit Fugenspachtel bis zur Wand. Ohne Silikonstreifen als trennende Fuge am Rand mit der Möglichkeit, dass dadurch der Fliesenboden etwas "arbeiten" kann.

Sieht bei Hohenlohe aber aus wie Spannungsrisse in der Betonplatte, heisst, nicht die Fliesen "arbeiten" und schieben sich hoch, sondern der Betonboden "arbeitet" -durch unzureichende "Gründung" der Fundamente?- und die Fliesen stauchen dadurch.

Gruß, Broker

 

[Brokerxy]

Da geht es mir ähnlich...48qm. am WongAmart Beach mit Blick auf Koh Larn...Preis: 850.000.-THB

Anhang anzeigen 2032860

Waren zu der Zeit,durch Geldwechsel mit extrem gutem Kurs, ca. 20.000.-€

Tja Buddy, das waren noch Zeiten. Aber vorbei auf Nimmerwiedersehen.

Gruß, Broker

 

[Brokerxy]

Dennoch hast du bei deiner Berechnung einen Punkt vergessen:

Als Mieter kann man den Kaufpreis anderweitig investieren. Hätte man die 850.000 THB z.B. am Aktienmarkt mit ungefähr 7% Rendite pro Jahr investiert, hätte man heute ca. 3,4 Mio THB.

Richtig....z.B. in Wirecard, Gazprom, ThyssenKrupp, Plug-Power, Meyer-Burger, Nikola u.m. investiert und sein Kapital verbrannt. Und noch eine Fehleinschätzung von dir Robbbor...und hier spricht ein Aktienanleger, der seit 35 Jahren mit Aktien "spekuliert" und derzeit noch 20.000 Gazprom-Aktien (nicht mehr handelbar!) in seinem Depot hat.

Würde Buddy heute sein Condo verkaufen, hätte er wohl die gleiche Rendite erzeilt, wie deine Aktienberechnung von 7% jährlich hergibt. Und das in relativ sicherem "Betongold". Ohne das Auf- und Ab der Aktienmärkte ertragen zu müssen, ohne Kriege, ohne die "black swans" am Aktienmarkt.

Gruß Broker (der in beiden Anlagearten "Zuhause" ist)

 

[Brokerxy]

Durch die Blume ja

....warum hört ihr beiden nicht endlich in allen Threads euer "Erbsenzählen" auf. Es nervt, sorry!

Broker

 

[Brokerxy]

Hi
Hmmmm.....kaufen oder mieten, ganz erhlich wer kauft den heutzutage ein Condo in Pattaya....die anstehenden Kosten sind ja nicht mal versteckt.
Leute überlegt mal für 4 000 000 baht.....
bekommt man meist ein kleines Condo mit Meerblick im Jomtiem.
Bei Miete die doppelte Größe...und man ist ungebunden, das sagt mir der Hausverstand.
Aber jeden das seine

@Gerystan: gehe mal davon aus, und hier spreche ich ausdrücklich nicht von mir (leider!), dass es Menschen gibt, die ihr vieles Geld irgendwo anlegen müssen, damit es nicht ranzig wird. Und nicht jeder möchte darin schwimmen, wie unser Dagobert (Duck). Letztens hat ein Chinese ein ganzes Stockwerk gekauft.....garantiert nicht mit ehrlich verdientem Geld. Für diese Leute ist es völlig egal, wieviele ihrer zig Condos vermietet sind. Denn ihr Geld fliesst unaufhörlich, Tag für Tag, Monat für Monat.....und für mich als dummer Condokäufer ist es einfach ein schönes Gefühl, in Jomtien in das eigene saubere Condo zu kommen und sich wie "Zuhause" zu fühlen. Und, jetzt werde ich etwas "persönlich" Gerystan....so wie du sprechen eigentlich nur Menschen, welche sich kein eigenes Condo leisten können.

Gruß, Broker

 

[Leebanon]

Meine Diagnose wäre miserable Fliesenqualität im Betonbett und nicht wie bei uns hochvergüteter Fliesen-Flexkleber (auf dem Betonboden).... und auch keine Trennfuge zwischen Condowänden und Boden-Randfliesen mit Silikon ausgespritzt, sondern, wie hier in TH üblich, OHNE TRENNFUGE direkt mit Fugenspachtel bis zur Wand. Ohne Silikonstreifen als trennende Fuge am Rand mit der Möglichkeit, dass dadurch der Fliesenboden etwas "arbeiten" kann.

schau Dir mal die neuen Fliesen an, die sie am Central Pattaya an der anderen Verbindungsbrücke ( beim Dairy Queen ) verlegt haben,



das sind relativ kleine Quadrate und eine ausreichende Fugenschicht - also nix mehr mit grossen Fliesenplatten.

( das ist die Konsequenz, die das Central aus diversen Fliesenschäden bei ihren oberen Verbindungsbrücken gezogen haben )

Hochflexiblen Fugenmörtel hab ich in TH nicht gefunden, und schliesslich aus DE mitgebracht,
aber die "Fexiblen Eigenschaften", das er quasi wie ein zäher Kaugummi ist,
hält nur 4 Jahre, denn dann härtet er bei den Temperaturen Aircon-kalt Tropen-heiss, so aus,
das er wie Zement hart ist,
man müsste ihn folglich alle 5 Jahre rausflexen und neu verfugen, wenn man einen zukünftigen Fliesenschaden vermeiden will,
aber wer macht das schon.

 

[Klimbim]

Hallo zusammen.
Zuerst zu mir. Von 2008 bis 2016 habe ich schon in Pattaya gelebt, 2 Jahre in Naklua nähe Borussia Park und 6 Jahre Dark Side, unweit vom Million Stone Park.
Eigentlich bin ich überzeugter Mieter aber verschiedene Umstände, darunter das Alter, haben mich umdenken lassen. - Der nächste Umzug soll der letzte sein. -

Suche ein Condo in Naklua/Wongamat oder ersatzweise Pratumnak.
Die teuren Condogebäude kann ich mir nicht leisten, also Wongamat Tower, Riviera etc. fallen also weg.

Wofür ich euer Schwarmwissen brauche:
Wie, wo oder bei wem kann man etwas über die Bauqualität in Erfahrung bringen?
Problematische andere Bewohner des Condominiums? (Partypeople, laute Musik die ganze Nacht...)
Ist oft die Polizei im Haus?
Was geschieht wenn die Maintenance Gebühr von anderen nicht entrichtet wird?
Sind Garagenplätze von den immer öfter auftretenden Regenfluten betroffen?
Denke mal das waren die wichtigsten Fragen, aber sollte euch noch was einfallen, was es zu bedenken gibt, lasst euch nicht aufhalten.

Ich nehme alle Antworten, auch hören-sagen, aber schreibt das bitte dazu.

Viele Grüße aus Zypern

Hallo zusammen,


ich habe die gleichen Fragen, aber noch einige Jahre Zeit und "übe" in meinen Urlauben mit Besichtigungen.

Was fällt MIR zu Deinen Fragen ein?


Die Bauqualität eines Condominiums lässt sich am besten durch Erfahrungsberichte bisheriger Eigentümer oder Mieter beurteilen, wobei lokale Facebook-Gruppen oder Immobilienforen wertvolle Informationen liefern können.

Zusätzlich empfiehlt es sich, Besichtigungen gemeinsam mit einem unabhängigen Gutachter durchzuführen, insbesondere bei älteren Gebäuden. Problematische Bewohner wie Partygänger oder Ruhestörer lassen sich oft durch eine Recherche in Online-Foren oder über den Austausch mit der Verwaltung einschätzen, da Hausordnungen solche Konflikte in der Regel regeln.

Regelmäßige Polizeieinsätze könnten auf größere Konflikte hindeuten, weshalb ein Gespräch mit der Verwaltung oder dem Sicherheitspersonal vor Ort hilfreich sein kann.

Wenn Maintenance-Gebühren von anderen nicht entrichtet werden, kann das Gebäude finanziell instabil werden; hier ist es wichtig, sich nach bestehenden Rücklagen und eventuellen Problemen in der Vergangenheit zu erkundigen. Tiefgaragen sind in Thailand oft überflutungsgefährdet, daher solltest du prüfen, ob das Gebäude Pumpensysteme oder andere Schutzmaßnahmen bietet.

Zusätzlich ist es ratsam, die Nähe zu Geschäften, Ärzten und Verkehrsanbindungen zu berücksichtigen, um langfristig gut versorgt zu sein, und gleichzeitig auf die Verfügbarkeit von Handwerkern oder Dienstleistern in der Region zu achten, falls Reparaturen notwendig werden.

Insgesamt finde ich, Deine Vorgehensweise klingt nach einer sehr durchdachten Herangehensweise. Neben deinen wichtigen Punkten hätte ich noch ein paar ergänzende Fragen, die vielleicht auch relevant sein könnten:

1. Wie sieht es mit der langfristigen Stabilität der Eigentümergemeinschaft aus? Gibt es häufig Streitigkeiten oder finanzielle Probleme?
2. Wie ist die Wasserversorgung im Gebäude? Kommt es zu Problemen mit Wasserdruck oder -qualität?
3. Gibt es Rücklagen für größere Reparaturen? Wie transparent wird die Verwaltung über die Finanzen informiert?
4. Ist die Internet- und Mobilfunkabdeckung in den Wohnungen zuverlässig? Gerade in älteren Gebäuden könnte das ein Thema sein.
5. Wie sieht die Sicherheitslage aus? Gibt es Einbruchschutz, Sicherheitsdienste oder Probleme mit Diebstählen?

Ich beobachte regelmäßig die Preisentwicklung und Qualität im Internet aber ich denke persönliche Recherche vor Ort ist entscheidend. Im Netz kann man alles super nett darstellen.

Ich würde checken, ob Du da mal Probewohnen kannst und das alles dann nach 2-3 Monaten besser bewerten wirst können - vielleicht zu einer günstigen Miete?

Viel Erfolg. Ich suche ja auch mal verdichtet...

 

[iptvman]

fast keine Russen

Kannst du bitte kurz erläutern, was mit denen nicht stimmt?
Saufen die viel und sind dabei laut?

 

[anderl1962]

Genau so ist es bzw. sind die Rusen. Kenne ich jetzt nicht direkt in einer bestimmten Anlage bzw. Pattaya. Aber von anderen Urlauben in verschiedenen Ländern. Die sind so, die Russen.

 

[Hohenstein]

Die sind so, die Russen.

Bedingt will ich mal sagen . In den billigen Maststellen wie Laguna und co , ja . In den gehobenen Lagen wie Pratumnak gibts keine sichtbaren/hörbaren Probleme. Fast alles Familien mit Kindern.
was berichtet/gesehen sind die Arabs meist aus Kuwait. Da gibts viele Klagen von Bedienungen besonders aus Restaurants der Sky Kette