Hausbau in Thailand Informations Forum

[teletubbi]

Ab und an haben wir ja Häuslebauer unter den Membern.
Jetzt ist ein Hausbau in Thailand nicht unbedingt gleichzusetzen mit dem gleichen Vorhaben in DACH.

Unterschiedliche Materialien, unterschiedliche handwerkliche Ausführung und einige Besonderheiten die zum Beispiel dem Klima geschuldet sind.

Lange Rede kurzer Sinn.
Bin über ein englisch sprachiges Forum gestolpert das genau dieses Thema zum Inhalt hat.

Eventuell für den ein oder anderen interessant.

http://www.coolthaihouse.com/forum/

 

[Dr. Ramin]

Ich weiß nicht, ob ich mir das je antun würde.

Es gibt ja auch Fertighäuser, wo man mit Bausteinen auf dem PC die Form und Größe an die Bedürfnisse anpassen und Materialien verschiedenster Qualität wählen kann.

Als ich meine erste und zweite Praxis eingerichtet habe, war das der reinste Horror, weil Fachleute aus verschiedenen Bereichen das koordinieren mußten und erklär mal einem, der das noch nie gemacht hat, welche Anforderungen eine Zahnarztpraxis hat.

Mittlerweile gibt es spezialisierte Firmen, die bauen Dir die gesamte Praxis individuell und fachgerecht zusammen und die Geräte kaufst Du selber später und die installieren die für Dich.

Sollte beim Hausbau auch möglich sein und erspart Kosten und v.a. Stress.

 

[Leebanon]

Sollte beim Hausbau auch möglich sein und erspart Kosten und v.a. Stress.

als Bäume vom Nachbargrundstück auf mein Hausdach umgefallen waren, wollte meine englische Hausversicherung, die damals Thailandhäuser versicherten,
das ich einen Kostenvoranschlag einer th. Baufirma einreiche,
weil die keinen Schadensgutachter in Thailand wohl hatten.

Was soll ich Dir sagen, keine Firma wollte das machen.

"spezialisierte Firmen, die bauen Dir die gesamte ... individuell ..."

Die musst Du erstmal finden, die das machen.

Je nach Höhe der Auftrages, also wieviel Luft drinnen ist,
wo beim ersten Handschlag das erste Drittel des Betrages fällig wird ...
Da findest Du Firmen, die was machen, wenn auch nicht die "hochspezialisierten",
wo ein "Haftungsrisiko abgesichert" ist, in ausreichender Form.

Denn die Anderen - sind nicht interessiert.

Das ist Thailand,

DSI suspects illegal issue of land rights documents in Sri Panwa case

The Department of Special Investigation (DSI) believes that the acquisition of rights documents of the "Sri Panwa" project is illegal.

www.nationthailand.com

wo zu jeder Zeit die Möglichkeit von Schwierigkeiten besteht,

auch wenn der Bau 15 oder 20 Jahre zurück liegt.

 

[Dr. Ramin]

Du vergleichst Äpfel mit Tomaten.

Es ging um Hausbau, nicht um Schadensbemessung oder illegal bebautes Land.

Ausgehend davon, daß Du schon Land hast und Dir darauf was bauen möchtest, gibt es Firmen, die das alles für Dich erledigen incl. Vertrag und Vertragsstrafe bei Verspätung.

 

[Leebanon]

Du vergleichst Äpfel mit Tomaten.

Es ging um Hausbau, nicht um Schadensbemessung oder illegal bebautes Land.

Ausgehend davon, daß Du schon Land hast und Dir darauf was bauen möchtest, gibt es Firmen, die das alles für Dich erledigen incl. Vertrag und Vertragsstrafe bei Verspätung.

In der Regel machst Du bei grösseren Vorhaben einen Anwaltsvertrag mit dem Bauunternehmer,
wo der Bauunternehmer dank des Vertrages dafür haftet,
das er die Grundstücksmauer nicht auf das Land des Nachbarn setzt,
oder das er nur auf Land baut, wofür er eine Baugenehmigung bekommt.

Du hast als Auftraggeber da keinen Durchblick, ob die Genehmigungen, die der Bauunternehmer beschafft, nun legal oder illegal zustande gekommen sind,

Du bist aber auch 20 Jahre nach dem Bau, derjenige, der für ev. Fehler des Bauunternehmer haftet,
weil er damals eben alles erledigte, mit einer Handlungsvollmacht des Auftraggebers.

deswegen nicht Äpfel mit Tomaten, sondern Äpfel, die sich später als wurmstichig heraus stellen.

Worum es im Kern dabei geht, das in der Rechtskultur die Verjährung von Verstössen sehr unterschiedlich zu der in anderen Ländern ist,
weshalb dieser Bereich für die Behörden eine Geldmaschine ist.

Du hast ja theoretisch Regressansprüche gegen den Bauunternehmer,
aber die bringen nur was, wenn der auch nach 20 Jahren noch vermögend ist.

Im deutschen Recht nennen wir das culpa, den Vertrauensschutz,
auch wenn es natürlich keinen gutgläubigen Erwerb von gestohlenden Gegenständen gibt,
aber es gibt diverse Schutzfunktionen, die es in TH nicht gibt.

Beispiel, Thailand hat diverse Verlustfallen, wie

Land ownership through adverse possession

In Thailand, individuals or entities that are eligible to hold ownership of land under the Land Code can acquire it by means of purchase, hire-purchase, gift or inheritance. But there is one more way to obtain ownership of landed property, which does not require consent from the previous owner...

www.bangkokpost.com

Adverse Possession in Thailand Law

Chaninat and Leeds, Thailand attorneys and specialists in Thailand real estate law, provide legal assistance for persons investing in Thailand real estate. What

www.thailand-real-estate-law-center.com

 

[Dr. Ramin]

@Leebanon

Das bezweifele ich alles nicht, aber es ging hier um den Bau eines Hauses auf einem gekauften (Ehefrau, Company) oder gepachteten Grundstück.

Und da gehe ich mal einfach davon aus, daß der Farang, der sich dort mit seiner Liebsten niederlassen möchte, sich vorher über die Besitzverhältnisse und Dimensionen informiert hat, um eben Bauen auf Fremdgrundstücken oder seit Jahren dort lebenden und daher ggf. Anspruchsberechtigten weitestgehend auszuschließen und das Liebesnest weit genug vom Nachbarn aufzustellen, alleine schon wegen Lärmbelästigung.

 

[Leebanon]

ich sehe die Realität so,



nach dem Bau kommt mit der Zeit eine immer grössere #Mängelliste,

die am Anfang behoben werden, doch mit der Zeit wird die Wartezeit auf Mängelbeseitigungstermine immer länger,
und die Qualität der Mängelbeseitigung ist am Ende nur noch kosmetischer Natur.

Undichtigkeiten im Dach, keine Feuchtraumplatten an der Balkondecke, sondern Rigipsplatten, die mit der Zeit durchgammeln,
und die vom Bauunternehmer nur neu gestrichen und selten ausgewechselt werden,
von der Beseitigung der Undichtigkeit ganz zu schweigen.

 

[Leebanon]

viele Deutsche wollen sich beim Hausbau im Ausland ein Denkmal für die Nachwelt erschaffen,
hier mal als Beispiel der deutsche Designer Phillip Plein,


wobei sich die Bauherrn selten an die lokalen Gepflogenheiten halten.

Gerade in Thailand wichtig,
wo lebt eine gewachsene Gemeinschaft, die nicht wie eine Schafsherde das Gebiet verlässt,
und wo haben sich verlässliche Handwerker angesiedelt,
die für die Maintenance sorgen.

Ein Somchai mag zwar alles hinkriegen,
doch ist er in der Materialkunde eher mit heimischen Materialien vertraut.

Covid war ein Kahlschlag in dem Handwerkerangebot,
und in vielen Orten unklar, ob und wann sich die Situation je erholt.

ein guter Fliesenleger, ein tüchtiger Handwerker, der die Folgen eines undichten Daches wirksam lösst,

das sind die Adressen, die begehrt sind.

 

[Cybersonic]

Wer kennt die "Fertigbau-Häuser", welche in Thailand angeboten werden?
Sind wohl Fertigbausätze - werden in wenigen Tagen auf dem Grundstück zusammen gesetzt, schauen ganz nett aus und sind relativ günstig zu erwerben.

Halten diese Häuse oder fallen die beim nächsten Sturm/Regen auseinander?

Weitere Info`s hier:

Hausdetails der folgenden Bilder:

Haus 1 Schlafzimmer 1 Badezimmer 1 Küche 7*5,50 m. - Haus aus Holzkonstruktion - Schlafzimmergröße ist 4*3 m. - Badezimmer und 1,50*3 m. - Kurzer Balkon 1,50*3 m. - Küche 2*2,50 m., Balkonlänge 5*2,50 m. - Innen Deckel und Decke Echtholzvertäfelung - Außendecke, Echtholzverkleidung - Betriebsbereite elektrische Systeme und Geräte - Die Badezimmertür kann auf 2 Arten geöffnet werden. - Badezimmer mit Sanitärkeramik Bodenfliese, Wand - Küchentheke, Spüle, Regal - Doppeltes Ziegeldach - Heben Sie 1 m mit 5 Stufen an - Balkon mit Bänken und einem kleinen Tisch - Es gibt ein Dach, das die Treppe bedeckt. Der Preis für dieses Haus beträgt 333.000 Baht. Versandkosten und Fundamentarbeiten sind nicht enthalten

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[Leebanon]

Qualitätskontent,

ein Ausländer hat ein Problem in seinem Condo - der Abfluss seiner Küchen-Spühle ist undicht.

Er kommt an die falschen Handwerker und bemerkt es zu spät,

als Hausherr gibt es einen Zeitpunkt, wo man die Aktion abbrechen muss und die Handwerker rausschmeissen muss.

Den Zeitpunkt hat er verpasst und hat deshalb seine gerechte Strafe bekommen,
frei nach dem Motto - es gibt keinen Pfusch, den man nicht auch übertreffen kann.

Wenn 3 Handwerker anrücken, wollen 3 auch ausreichend bezahlt werden,
man muss deshalb drauf bestehen, das nur 1 Person Zutritt zum eigenen Heim bekommt, weil der leichter zu kontrollieren ist,
und dem man dann auch sagen kann ... wir machen jetzt Schluss, ich muss weg.



klar, wenn man sich schon den Spühlkasten zerstöhren lässt, man würde selber fündig werden nach einer Ersatzspühle mit den selben Abmessungen,
aber ein Somchai-Team hat nur einen Lieferanten, wo sie Ware abnehmen können, und dann müssen sie eben die Spühle nehmen,
die der vorrätig hat.

 

[Leebanon]

Das Installieren von Bodenfliesen im Holzdesign samt Schutzfolie,



ist in Gegenden beliebt, wo Fliesen halt wesentlich kälter sind, als ein echter Holzboden.

Gerade bei Mönchen, die nicht mit Haus-puschen rumlaufen können, und wo der kalte Fliesenboden gerade bei alten Männern zum nässen führt,
wird daher die Bodenfliese komplett mit der Verpackung verklebt.

Handwerklich betrachtet natürlich Unfug, Teppichboden oder Kunstrasen wäre wohl sinnvoller, aber Staubsauger sind in Thailand immer noch ein Nischenprodukt. (und Ersatzbeutel kriegt man nur mit Glück)

 

[Leebanon]

Es heisst, Thailand habe eine Lärm-Kultur,
die sich auch auf die Art des Lebens auswirkt.

Während Deutsche, die wenig Auslandserfahrung haben, zB der Meinung sind,
das Regularien des deutschen Nachbarschafts-Rechtes weltweit gelten, weil man die Regeln ja akzeptiert hat, und sie deshalb für "Vernünftig" empfindet,

haben deutsche mit Auslandserfahrung bereits in deutschen Anrainerstaaten lernen dürfen, wie unterschiedlich diese Nachbarschaftsrechte seien können
(in Belgien ist es zB nicht erlaubt, auf seinem Grundstück einen Komposthaufen zu haben, gemähtes Gras muss jedesmal "teuer" durch den Gärtner entsorgt werden. )

In Thailand ist es dagegen zB. erlaubt, dass bei bestimmten Anlässen es etwas lauter wird,
( habe selber die Zeit im August, wenn in der Nachbarschaft in 500 Meter Entfernung, der 14 jährige Filius seine Tempelzeit beginnt, und eine 14 Tägige Abschiedsfeier ausrichtet,
wo die Nachbarschaft 24 Stunden beschallt wird, und die eigenen Fenster durch die Konzert-Bass-Lautsprecher das Vibrieren beginnen,
völlig unnötiger Weise mal durchgestanden. )

Für Thais selber in der Nachbarschaft, war die Ankündigung der Grund, für 14 Tage in eine andere Immobilie umzuziehen,
manche gehen auf Reisen, manche besuchen Verwandte, manche gehen in ihr Ausweichcondo in Bkk.

Erstaunlich, wie Thais zuweilen bei diesen Festen in der Nachbarschaft reagieren.

Hier das Beispiel von jemanden, der ebenfalls durchhalten will,
und der sich bemüht, die Scheinwerfer-Technik des Nachbarn mit ... " Humor " ... zu nehmen,
weil sie neben dem Lärm auch ein Licht-terror bedeutet, den man mit buddhistischer Gelassenheit eben mit Toleranz und Duldung in der Thai-Nachbarschafts-Kultur begegnen muss.



Für einen Deutschen bedeutet dies, ... immer eine Ausweich-Immobilie an der Hand haben, oder jederzeit spontan zum reisen bereit sein.

 

[Leebanon]

Weiter heisst es, Thailand habe eine Gift-Kultur.

Das Einnebeln des eigenen Hauses alle 3 Monate mit Gift, um die Kleintiere in Zaun zu halten,
mittels eines Vertrages mit einer Pest-controll, einer Art Kammerjäger-Abo, ist ja nichts neues,

aber mittlerweile kann man auch ein weiteres Abo abschliessen, um sein Heim regelmässig in einen Antiseptischen Zustand zu versetzen.



(hier im Bild gerade zu sehen, einen Schacht für Aircon-Kälte-Auslass, wichtig für diejenigen, die die Geräuschkulisse der Aircons von ihrem Lebensbereich abkapseln,
weil man ja nur die Kälte will, und nicht den Krach. )