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Condokauf 2006 in Cha-Am

Phyton

Ist gegen Zensur!
Thread Starter
   Autor
8 November 2008
695
1.005
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Cha-Am / Raum KA
Mal eine Zusammenfassung, Teile dieses Geschreibsel dürfte in mehreren Threads schon vorhanden sein:


Wir haben uns nach Urlauben in den 80ern Pattaya danach u.a. auf Samui, Phuket und Hua Hin 2006 für ein Condo in Cha-Am entschieden.

Da meine Frau wie auch ich Deutscher Staatsbürger sind war die Diskussion Haus/Condo schnell beendet.
Grundsätzlich ruhiger als Hua Hin und auch deutlich günstiger.
170 km südlich von Bangkok und 25 km nördlich von Hua Hin. Wollten zuerst in HH ein Condo kaufen, haben aber von 2000 bis 2006 doch festgestellt, daß HH immer voller wird, und der Verkehr auf der Phetkasem immer stärker wird.

Wir sind ca. - 5 km nördlich vom Zentrum Cha-Am, unmittelbar am Meer. Wir haben den Kauf noch keine Sekunde bereut.

Ich hatte über Makler gekauft. In Thailand zahlt der Auftraggeber, also der Verkäufer die Maklerkosten. Da ich das Objekt schon in der Bauphase besichtigt hatte und vom Bauträger die Preise der unterschiedlichen Größen und Stockwerke in den unterschiedlichen Bauphasen bekommen hatte, konnte ich den Preis qualifizieren.

Wir nutzen das Condo zwei mal im Jahr zum Urlauben. Im Mai 3 Wochen, und Nov-Jan 6-7 Wochen. In ein paar Jahren dann retire. Vermieten tun wir nicht. Meine Kinder haben das Condo auch schon zum Urlauben genutzt.

Der Vorteil des Condos u.a. ist dass ein Management mit Personal da ist, und auch aufpasst, oder auf Anfrage via E-Mail reinigt, bevor wir ankommen.

Bei uns in der Anlage ist es so:
Was bei einer Immobilie zählt sind 3 Dinge: Die Lage, die Lage und die Lage!

Unsere Anlage ist direkt am Strand, unverbaubarer Meerblick – und Meerzugang beim Pool über den Garten.
23 Stockwerke, theoretisch 9 Condos pro Stockwerk, theoretisch deswegen, weil in der Bauphase einige zu 2 oder 3 Einheiten zusammengefasst wurden, so gibt es Condos mit gut 245 qm frontal beachview.
Geschätzte 95% der Eigentümer sind Thais, wie viele wohnen da ständig? Niemand, alles zweit oder dritter Wohnsitz. Ein paar kommen am Wochenende, nur bei langen WE oder 1. Mai und zum Jahreswechsel wird es mal voll.
Unter den restlichen 5% sind vielleicht eine handvoll Expats die dauerhaft hier Leben, die restlichen, wie wir kommen nur zum Urlauben. Somit ist hier die meiste Zeit des Jahres recht leer und sehr ruhig.

Grundriss Gebäude:
CondoFloorPlan-big.jpg
Meine Erstbesichtigung, ohne Personenufzüge, nur mit profisorischem Lastenaufzug:

IMG_0198.JPG
IMG_0195.JPG
 
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Phyton

Ist gegen Zensur!
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   Autor
8 November 2008
695
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Cha-Am / Raum KA

Cha-Am ist ja eine Thai Urlaubsdestination, mit recht wenig "Farangs", hat also einen besonderen Flair und ist überhaupt nicht mit Pattaya zu vergleichen.

Auf was man achten muss ist die Maintanance fee. Die ist pro qm und Monat, jährlich im voraus zu bezahlen. Und falls du was gebrauchtes kaufst, lass dir die jährlichen Reports der Eigentümerversammlung und die Bilanzen vorlegen.

Zu der fee gibt es noch Einnahmen von Laundry, Reinigen der Wohnungen und Verkauf von Internet-cards etc.. Ist alles in der jährlichen Bilanz aufgeführt.
Zum Beispiel 5 Mann security. 2 Tagsüber, Nachts 3. Kosten 60,000 im Monat in der fee enthalten.

Wartung, Pflege, Instandhaltung und Management sind Themen welche sehr wichtig sind, aber gerade bei einem neuen Objekt nur schwer einzuschätzen sind. Wenn da gefragt wird, wird sicherlich das erzählt was der potentielle Kunde hören will.
Ich möchte das mal anhand unserer Anlage erläutern.

Fertigstellung Mai 2006. Alle Wohneinheiten bis auf drei waren zu diesem Zeitpunkt verkauft, diese waren kurze Zeit später auch vom Markt.
Somit wurde vom Beginn die Maintanance fee praktisch zu 100% bezahlt.

Die fee betrug 20 Baht pro qm/Monat im Jahr 2006. Ein paar Jahre später stieg die fee auf 22 Baht usw. Seit 2018 ist die fee 29 Baht qm/Monat. Das sind insgesamt in der Anlage ca. 5,3 Mio Baht.

Ich bezahle Strom und Wasser an die Verwaltung des Condos. Strom 6 Baht, Wasser 20 Baht pro Einheit.

Wenn man bedenkt dass daraus Gehälter Management und die Löhne von ich glaube es sind 14 Personen bezahlt werden finde ich die Steigerung angemessen.

Desweitern wurden daraus alle! Reparaturen, Schönheitsarbeiten, wie Außenfassade neu streichen, sämtliche Balkongeländer außen sowie alle Geländer innen streichen, Aufzugsseile getauscht, neue Poolfolie verlegt alles immer aus der Maintanance beglichen.

Einschließlich Gebäudeversicherung, die sich nach einem Sturmschaden wie so üblich bei Versicherungen verteuerte.
Weiter Posten die aus der fee beglichen werden:

Pestcontroll, Gartenpflege, Pool Maintanance, allgemeiner Strom, Diesel für Notstromaggregat, Uniformen Staff, Jahresfeier Staff, Übersetzungsgebühren, Telefon/Internet vom Office, Reinigung Außenanlage, Reinigung Treppenhaus/Flure etc.
 
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Phyton

Ist gegen Zensur!
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   Autor
8 November 2008
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Cha-Am / Raum KA
@Deli nur nid hudle....

Kommen wir zur Wohnung:

Wasserhahn tropft, Schiebetüre klemmt, Löcher bohren für ne Halterung etc. Anruf unten beim Office, "Engineer" mit Gehilfe kommt, macht - kostet nix!

Ich wollte im zweiten Bad einen Durchlauferhitzer, den habe ich gekauft. "Engineer" erklärt was ich will, er Kabel gekauft, Sicherung gekauft etc. War mit Hiwi 2 Stunden am machen, das hat dann 300 Baht zuzüglich Material gekostet.

Bei uns wird ständig geputzt, Parkbegrenzungen neu gestrichen usw.

Wenn ich die Putzkolonne buche für die Wohnung kostet das 200 Baht.

Da wirbeln 3-4 Mädels gut 3 Stunden. Wir haben 2 bedroom 2 bathroom mit Glasschiebetüren in jedem Zimmer, bei etwas über 80qm.

Unsere Wohneinheit:
Image4-copy.jpg
 
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Cha-Am ist ja eine Thai Urlaubsdestination, mit recht wenig "Farangs", hat also einen besonderen Flair und ist überhaupt nicht mit Pattaya zu vergleichen.

Naja ...immer hin hat Cha-Am eine "kleine Soi 6"....besser als NIX ;) Und in diesem "kleinem Ort" gibst doch einige Farangs ! Ausser jetzt natürlich in dieser Co19 Zeit....
 
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@Phyton
In der Zeit in der Du nicht vor Ort bist vermietest Du nicht, oder?
Wie hoch ist die Summe in etwa die Du jährlich an Nebenkosten all-in-all zahlen musst?
 
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neitmoj

Ladydrink iss nicht!
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18 März 2009
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@KisTex , deine Fragen wurden alle im Beitrag #3 beantwortet.

In der Zeit in der Du nicht vor Ort bist vermietest Du nicht, oder?

Vermieten tun wir nicht.
....

Wie hoch ist die Summe in etwa die Du jährlich an Nebenkosten all-in-all zahlen musst?

. Seit 2018 ist die fee 29 Baht qm/Monat.

Die Nebenkosten sind bei @Phyton also 29 x 80 x 12 Baht pro Jahr = 27.840 Baht.

Die Höhe der Gebühren ist individuell je nach Condo-Anlage und Größe der Wohnungen.

Faustregel: Je exklusiver die Anlage und je weniger Co-Eigentümer umso höher ist die Umlage pro Eigentümer.

Zu Beachten sind noch eventuelle weitere Gebühren. @Phyton zahlt für den Strom zum Beispiel den doppelten Preis den das E-Werk berechnet. Das ist Wucher! Der Preis für Wasser ist jedoch in Ordnung:

Ich bezahle Strom und Wasser an die Verwaltung des Condos. Strom 6 Baht, Wasser 20 Baht pro Einheit.

Aber wie gesagt, die Preise sind in jeder Anlage verschieden, von spottbillig bis wahnsinnig hoch ist alles möglich. Nicht nur daher ist es sinnvoll, neben dem reinen Kaufpreis einer Wohnung alle Nebenkosten zu vergleichen.

@Phyton schreibt zum Beispiel nichts von Gebühren für die Müllabfuhr, Ablesegebühren für Strom- und Wasserzähler, und die Gemäudeversicherung ist in seiner Maintenance Fee bereits enthalten.

Bei mir sind das jeweils eigene Posten (Stromzähler ablesen kostet 20 Baht, Wasserzähler kostet 50 Baht Monatsmiete, Müllabfuhr 20 Baht, jeweils pro Monat und pro Zähler/Chanot). Gemäudeversicherung kommt ebenfalls obendrauf, ein paar hundert Baht pro Jahr.

Allerdings beträgt bei mir im Gebäude die monatliche Maintenance Fee nur 300 Baht, dies unabhängig von der Größe der Wohnung. Diese Gebühr darf auch nicht, wie bei @Phyton alle paar Jahre erhöht werden, sondern ist nach dem alten Condominium Act von 19xx im Vertrag festgelegt. Stattdessen, um die Inflation auszugleichen und um zusätzliche Verbesserungen zu finanzieren, haben wir einen Investitions-Fond, dessen Höhe von mindestens 2/3 der Bewohner genehmigt werden muss (bei der 1. jährlichen Mitgliederversammlung; sofern eine zweite und dritte Mitgliederversammlung einberufen wird müssen nur mindestens 50% / 40% zustimmen) .

Oben im Text habe ich die Größe der Wohnung fett markiert.
Bei @Phyton ist es so das die Höhe der Gebühren von der Größe der Wohnung abhängig ist (Gebühr pro Quadratmeter).
Bei mir ist die Gebühr pro Chanot.
Ich habe 2 Chanots als 1 Wohnung zusammengelegt, zahle daher für 31 + 31 Quadratmeter jährlich doppelt so viel wie ein anderer Co-Eigentümer der nur eine Wohnung besitzt, die jedoch etwa 650 Quadratmeter groß ist.
Dafür profitiere ich jedoch häufig davon das der König meine Stromrechnung begleicht. Sofern weniger als 150 kW/H in einem Monat auf einem meiner beiden Zähler auflaufen, übernimmt er die Zahlung an das E-Werk.
 
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neitmoj

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... Gemäudeversicherung ...
Was ist denn bitte eine Gemäudeversicherung?

Eine Gemäudeversicherung ähnelt einer Gebäudeversicherung, aber ersetzt nur Schäden am Gemäuer. Sollte das ganze Gebäude einstürzen, dann haftet nicht die Gemäudeversicherung, sondern eigentlich das Bauunternehmen, was in Thailand allerdings nie zutrifft, da es vorher angeblich längst pleite ist (dann nennt man es übrigens Mauunternehmen) während deren Boss mit der Kohle nach Kambodscha umgesiedelt ist. :bigsmile

:ironie
 

Alwaro

ツ ǝʌıʇʞǝdsɹǝd ɹǝp ǝƃɐɹɟ ǝuıǝ sǝllɐ
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@Phyton zahlt für den Strom zum Beispiel den doppelten Preis den das E-Werk berechnet. Das ist Wucher! Der Preis für Wasser ist jedoch in Ordnung:

Warum ist der Strompreis Wucher, und der Wasserpreis geht in Ordnung? Meinste sicher, weil auch wir im VT1 auch einen Wucherpreis für das Wasser bezahlen! Ich weiss Anlagen, die bezahlen 10 THB für den m3 Wasser.
 
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8 November 2008
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Cha-Am / Raum KA
Naja ...immer hin hat Cha-Am eine "kleine Soi 6"....besser als NIX ;) Und in diesem "kleinem Ort" gibst doch einige Farangs ! Ausser jetzt natürlich in dieser Co19 Zeit....
Soi 6? Meinst du die Soi busstation oder Plaza?

Und die Anzahl der "Farangs" ist im Vergleich zu Pattaya oder Hua Hin wirklich sehr klein. Aber klar gibt es einige.

@Phyton schreibt zum Beispiel nichts von Gebühren für die Müllabfuhr, Ablesegebühren für Strom- und Wasserzähler, und die Gemäudeversicherung ist in seiner Maintenance Fee bereits enthalten.

Bei mir sind das jeweils eigene Posten (Stromzähler ablesen kostet 20 Baht, Wasserzähler kostet 50 Baht Monatsmiete, Müllabfuhr 20 Baht, jeweils pro Monat und pro Zähler/Chanot). Gemäudeversicherung kommt ebenfalls obendrauf, ein paar hundert Baht pro Jahr.

Es gibt bei uns keinerlei Extraposten, ist alles inkludiert in der fee, bzw. wahrscheinlich in den Wasser/Stromkosten.

@Phyton
In der Zeit in der Du nicht vor Ort bist vermietest Du nicht, oder?
Wie hoch ist die Summe in etwa die Du jährlich an Nebenkosten all-in-all zahlen musst?
Alles von mir bzw. von @neitmoj beantwortet

Was hat das Condo denn gekostet oder kommt das noch?
Ich glaube nicht, dass der Preis von 2006 bei einem Wechselkurs von damals 47,16 heute interessant ist. Heute (vor Corona) habe ich vergleichbare Einheiten bei Maklern so bei 5,5 - 8 Mio gesehen, wobei je höher die Einheit liegt umso teurer, Einheiten seitlich günstiger als beachfront.
 
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